تأثير الأزمة المالية
العالمية على سعر أسهم الشركات العقارية المدرجة
كنتيجة مباشره للأزمة المالية
العالمية الحالية، فقد تراجعت أسعار السوق لأسهم معظم الشركات العقارية بشكل كبير، وقد انخفضت القيمة السوقية لـ 64%
من أسهم الشركات العقارية إلى دون القيمة الاسمية للسهم Par value، حيث من بين 39 شركة عقارية مدرجة في السوق، كانت أسعار الأسهم لعدد 25
شركة عقارية دون 100 فلس (وهى القيمة الاسمية للسهم) وهذه الشركات العقارية كالآتي:
(1) تم تكييف وتطوير
هذا الجدول من المعلومات الواردة في التقرير السنوي لسوق الكويت للأوراق المالية، www.kuwaitse.com .
|
الشركات العقارية التي كانت القيمة السوقية (سعر
الإغلاق) لسهمها اقل من قيمته الاسمية كما في 31 ديسمبر 2010 (1)
رقم مسلسل
|
أسم الشركة
|
سعر إغلاق السهم كما
في 31 ديسمبر 2010 (فلس)
|
القيمة الاسمية
للسهم (فلس)
|
الانخفاض عن القيمة
الاسمية (فلس)
|
نسبة الانخفاض إلى
القيمة الاسمية
|
1.
|
شركة عقارات الكويت
|
58
|
100
|
42
|
42%
|
2.
|
شركة العقارات
المتحدة
|
96
|
100
|
4
|
4%
|
3.
|
شركة لؤلؤة الكويت
العقارية
|
39,5
|
100
|
60.5
|
60.5%
|
4.
|
شركة المصالح
العقارية
|
90
|
100
|
10
|
10%
|
5.
|
الشركة العربية
العقارية
|
43,5
|
100
|
56,5
|
56,5%
|
6.
|
شركة الإنماء
العقارية
|
79
|
100
|
21
|
21%
|
7.
|
شركة جيزان العقارية
|
53
|
100
|
47
|
47%
|
8.
|
شركة مجموعة
المستثمرون القابضة(اللبنانيه سابقا)
|
19
|
100
|
81
|
81%
|
9.
|
الشركة الدولية
للمنتجعات
|
39
|
100
|
61
|
61%
|
10.
|
الشركة التجارية
العقارية
|
80
|
100
|
20
|
20%
|
11.
|
شركة سنام العقارية
|
84
|
100
|
16
|
16%
|
12.
|
شركة أعيان العقارية
|
76
|
100
|
24
|
24%
|
13.
|
شركة عقار
للاستثمارات العقارية
|
90
|
100
|
10
|
10%
|
14.
|
الشركة الكويتية
العقارية القابضة
|
38,5
|
100
|
61,5
|
61,5%
|
15.
|
شركة الدار الوطنية
للعقارات (أدنك)
|
21
|
100
|
79
|
79%
|
16.
|
شركة المشروعات الكبرى
العقارية (جراند)
|
18
|
100
|
82
|
82%
|
17.
|
شركة التجارة
والاستثمار العقاري
|
37,5
|
100
|
62,5
|
62,5%
|
18.
|
شركة التعمير
للاستثمار العقاري
|
51
|
100
|
49
|
49%
|
19.
|
شركة أركان الكويت
العقارية
|
61
|
100
|
39
|
39%
|
20.
|
شركة أبيار للتطوير
العقاري
|
35
|
100
|
65
|
65%
|
21.
|
شركة منشآت للمشاريع
العقارية
|
32,5
|
100
|
67,5
|
67,5%
|
22.
|
شركة دبي الأولى
للتطوير العقاري
|
43
|
100
|
57
|
57%
|
23.
|
شركة مدينة الأعمال
الكويتية العقارية
|
44
|
100
|
56
|
56%
|
24.
|
شركة منازل القابضة
|
27
|
100
|
73
|
73%
|
25.
|
شركة مينا العقارية
|
49
|
100
|
51
|
51%
|
وقد استمر هبوط القيمة السوقية لأسهم الشركات العقارية،
على الرغم أن القيمة الدفترية في العديد من الحالات، هي أكبر بكثير من القيمة
الاسمية لهذه الشركات، وهذا يعكس اعتقاد المستثمرين أن البيانات المالية للشركات
العقارية لا زالت" مليئة بالمياه" (2)، نتجت عن فروقات القيمة العادلة
وفقا لما يظهره الجدول اللاحق، حيث يظهر هذا الجدول أن القيمة الدفترية للسهم
لمعظم الشركات العقارية كانت أعلى من القيمة السوقية للسهم في 31 ديسمبر 2010،
كذلك فأن زيادة القيمة الدفترية للسهم عن القيمة السوقية تشكل نسبة كبيرة من
القيمة السوقية، وفي حالات عديدة كانت أكبر بعدة مرات من القيمة السوقية للسهم،
وهذا يعكس عدم ثقة المستثمرين في البيانات المالية لهذه الشركات من جهة، ومن جهة
أخرى، فأن ذلك يعكس ايضا التشكك في مقدرة هذه الشركات على تحقيق عوائد مستقبلية
ملائمه أو الخروج من حالة الركود الحالي، وكذلك التشكك في قدرتها على تحقيق تدفقات
نقديه ايجابيه من التشغيل تكون كافيه لتوزيع ارباح نقديه على المساهمين.
(1) تم تكييف وتطوير
هذا الجدول من المعلومات الواردة في التقرير السنوي لسوق الكويت للأوراق
المالية - www.kuwaitse.com
(2) Walter B. Meigs.AN,Mosich.Charles E.Johnson
Intermediate accounting, Forth
edition ,1978.
|
مقارنة القيمة الدفترية لأسهم الشركات العقارية
مع القيمة السوقية للسهم في 31 ديسمبر 2010 (1)
رقم مسلسل
|
أسم الشركة
|
القيمة الدفترية
(فلس)
|
القيمة السوقية (سعر
الإقفال) (فلس)
|
الزيادة/(النقص) في
القيمة الدفترية عن القيمة السوقية (فلس)
|
نسبة الزيادة في
القيمة الدفترية إلى القيمة السوقية
|
1.
|
شركة عقارات الكويت
|
128,5
|
58
|
+70,5
|
1,216 مرة
|
2.
|
شركة العقارات
المتحدة
|
159
|
96
|
+63
|
65%
|
3.
|
شركة لؤلؤة الكويت
العقارية
|
33,6
|
39,5
|
-5,9
|
-
|
4.
|
شركة المصالح
العقارية
|
170
|
90
|
+80
|
89%
|
5.
|
الشركة العربية
العقارية
|
139
|
43,5
|
+95,5
|
2,195 مرة
|
6.
|
شركة الإنماء
العقارية
|
141
|
79
|
+62
|
78%
|
7.
|
شركة جيزان العقارية
|
73
|
53
|
+40
|
38%
|
8.
|
شركة مجموعة
المستثمرون القابضة(اللبنانيه)
|
52
|
19
|
+33
|
1,74 مرة
|
9.
|
الشركة الدولية
للمنتجعات
|
103
|
39
|
+64
|
1,64 مرة
|
10.
|
الشركة التجارية
العقارية
|
132
|
80
|
+52
|
65%
|
11.
|
شركة سنام العقارية
|
108
|
84
|
+24
|
29%
|
12.
|
شركة أعيان العقارية
|
186
|
76
|
+110
|
1,45 مرة
|
13.
|
شركة عقار
للاستثمارات العقارية
|
103
|
90
|
+13
|
14%
|
14.
|
الشركة الكويتية
العقارية القابضة
|
83,5
|
38,5
|
+45
|
1,17 مرة
|
15.
|
شركة الدار الوطنية
للعقارات (أدنك)
|
37
|
21
|
+16
|
76%
|
16.
|
شركة المشروعات
الكبرى العقارية (جراند)
|
26
|
18
|
+8
|
44%
|
17.
|
شركة التجارة
والاستثمار العقاري
|
104,5
|
37,5
|
+67
|
1,79 مرة
|
18.
|
شركة التعمير
للاستثمار العقاري
|
106,7
|
51
|
+55,7
|
1,09 مرة
|
19.
|
شركة أركان الكويت
العقارية
|
109
|
61
|
+48
|
78%
|
20.
|
شركة أبيار للتطوير
العقاري
|
95,8
|
35
|
+60,8
|
1,79 مرة
|
21.
|
شركة منشآت للمشاريع
العقارية
|
122,7
|
32,5
|
+90,2
|
2,78 مرة
|
22.
|
شركة دبي الأولى
للتطوير العقاري
|
62,7
|
43
|
+19,7
|
46%
|
23.
|
شركة مدينة الأعمال
الكويتية العقارية
|
101
|
44
|
+57
|
1,30 مرة
|
24.
|
شركة منازل القابضة
|
70
|
27
|
+43
|
1,593 مرة
|
25.
|
شركة مينا العقارية
|
138
|
49
|
+89
|
1,82 مرة
|
ان أحد الأسباب
الاخرى وراء نقص القيمه السوقيه عن القيمة الدفترية لأسهم الشركات العقارية
المدرجة ربما يعود ايضا إلى أن سوق الكويت للأوراق المالية يمكن تصنيفه على أنه
"سوق ضعيف من حيث الفاعلية" Weak Form Efficiency ، ولكن هذا السبب لم يكن السبب
المباشر في انهيار الاسعار لاسهم الشركات العقاريه، وفي هذا الصدد فأن مصطلح
"الفاعلية Efficiency يعرف
بانه عندما " يكون سعر السهم في كل الأوقات يعادل قيمته الاستثمارية"
وتعرف القيمة الاستثمارية على أنها القيمة الحالية Present Value للتوقعات المستقبلية للسهم مقدرة من قبل محللين ماليين لديهم المعرفة
الجيدة والقدرة على التحليل" (2).
(1) تم تطوير هذا الجدول من البيانات المنشورة على موقع
سوق الكويت للأوراق المالية www.kuwaitse.com وكذلك من البيانات المالية
المدققة للشركات العقارية لسنة 2010.
(2) Gordon J .Alexander, William F. Sharpe, Jeffery V.
Bailey, Fundamentals of Investments, Prentice Hall, Englewood Lifts, Second
edition,1993, P 87 -90
|
ويعتبر الهبوط في مؤشر
العقار لدى سوق الكويت للأوراق المالية الأعلى من حيث نسبة الهبوط مقارنة بمؤشرات
القطاعات الأخرى ، حيث هبط مؤشر سوق العقار بنسبة 15,6% في عام 2010 كما يوضحه
الجدول التالي:
مؤشر سوق العقار لسنة
2010 (1)
رقم مسلسل
|
مؤشر القطاعات
|
مؤشر القطاع في 1/1/2010
|
مؤشر القطاع في 31 ديسمبر 2010
|
عدد النقاط زيادة (+) أو نقص (_)
|
نسبة الزيادة (+) أو النقص (_)
|
1.
|
البنوك
|
8346,5
|
11,893,5
|
+3,547
|
+42,5%
|
2.
|
الاستثمار
|
5606,5
|
4,860,10
|
-746,4
|
-13,3%
|
3.
|
التأمين
|
2890,8
|
2,697,20
|
-193,6
|
-6,7%
|
4.
|
العقار
|
2792,20
|
2,355,7
|
-436,5
|
-15,6%
|
5.
|
الصناعة
|
5438,90
|
5,319,40
|
-119,5
|
-2,2%
|
6.
|
الخدمات
|
14,688,1
|
15,317
|
+628,9
|
+4,3%
|
7.
|
الأغذية
|
4,186,60
|
4,638,0
|
+451,4
|
+10,8%
|
8.
|
غير الكويتي
|
7,319,80
|
7,277,7
|
-42,10
|
-0,6%
|
9.
|
صناديق الاستثمار
|
2,764,10
|
2,764,10
|
-
|
-
|
10.
|
السوق الموازي
|
1,232,40
|
1,331,30
|
+98,9
|
+8,2%
|
أن أحد أسباب هبوط مؤشر أسعار الأسهم للشركات
العقارية يعود جزئياً إلى أن هذه الشركات العقارية لم تحرص على تحقيق قيمة
اقتصادية مضافة Economic
Value Added (EVA) من
نشاطاتها، وذلك بسبب تطبيق نموذج القيمة العادلة في المعيار المحاسبي الدولي 40
"الاستثمارات العقارية"، وبالتالي ركزت هذه الشركات على تحقيق أرباحاً
كبيرة من زيادات القيمة العادلة واستنفذت مصادرها النقدية من خلال توزيعات أرباح
نقدية ليست مدعومة بتدفقات نقدية من أنشطة التشغيل. وهذا الأمر كان ناتج جزئيا عن
عدم الإدراك العميق لإدارات هذه الشركات لمفهوم " القيمة الاقتصادية
المضافة" والذي يركز على موازنة الدخل من النشاط مع التكلفة السنوية
الإجمالية لرأس المال المقدم سواءاً من
المساهمين أو من الاقتراض "وفقاً للمعادلة التالية (2).
EVA =
After- Tax Operating Income- (Weighted Average Cost of Capital X Total Capital Employed)
القيمة الاقتصادية المضافة = صافي الربح بعد
الضريبة – (معدل تكلفة رأس المال X إجمالي رأس المال الموظف)"
|
حيث أن كافة الشركات العقارية قد اقترضت بمبالغ تزيد
كثيراً عن رأس مالها، مما زاد من تكلفة رأس مالها المستخدم في النشاط مع إظهار
أرباح غير ناتجة عن معاملات مالية (فروقات قيمة عادلة).
(1) تم تطوير هذا الجدول من البيانات المنشورة في التقرير
السنوي لسوق الكويت للأوراق المالية للسنوات 2009 و 2010.
(2) Don R, Hansen , Maryanne M.
Mouse, Cost
Management, Second Edition , P 785 -788 .
|
إرسال تعليق