الاستثمارات العقارية في سوق الاوراق المالية

تعتبر الاستثمارات العقارية أحد البنود الهامة في بيانات المركز المالي للعديد من الشركات العقارية المدرجة في سوق للأوراق المالية . وتتصف الاستثمارات العقارية بأنها توفر استقرارا في  العائد النقدي المتوفر من تشغيلها المتمثل في   الإيجارات المحصلة، وفي السابق ( اي قبل سنه 2001) كانت تتم المحاسبة عن الاستثمارات العقارية وفقاُ لأحكام المعيار المحاسبي الدولي 25: "الاستثمارات"، الذي تم إلغاءه بعد صدور المعيار المحاسبي الدولي 39: الأدوات المالية: الاعتراف والقياس، كما عمدت العديد من الشركات العقارية في تلك الفتره للمحاسبة عن الاستثمارات العقارية وفقاً لأحكام المعيار المحاسبي الدولي 16: "الممتلكات والمنشآت والمعدات" باستخدام نموذج التكلفة المستهلكة أو نموذج إعادة التقييم. وبعد صدور المعيار المحاسبي الدولي 40 اصبحت معظم (1) الشركات العقارية  المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية تستخدم نموذج القيمة العادلة في قياس واثبات والافصاح عن هذه الاستثمارات العقارية، وبالتالي سمح لها المعيار 40  بإدراج الفروقات الناتجة عن التغير في القيمة العادلة في بيان الدخل.

تتنوع الاستثمارات العقارية القائمة حالياً في الكويت، حيث عمدت الشركات العقارية  المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية إلى الاستثمار في العديد من أنواع العقارات وأهمها ما يلي:

1)    الأرض الفضاء بهدف الاستفاده من زيادة قيمتها الرأسمالية مستقبلاً.

2)    بناء المجمعات والمباني السكنية بهدف الاستفاده من تأجيرها.

3)    بناء المجمعات التجارية الضخمة بهدف الاستفادة من تأجيرها .

4)    بناء وأنجاز مشاريع B.O.T (2)، وهي أستئجار الأراضي من الدولة لمده 25 سنة والبناء عليها وتأجيرها خلال هذه المدة مع عودة الأرض في النهاية وما عليها للدولة.

5)    بناء المباني وبيعها للعملاء على أساس أقساط معادلة للإيجار تقريباً على مدد طويلة جداَ.

وقد منعت القوانين المحلية في السنوات الأخيرة الشركات العقارية من الاستثمار في قسائم السكن الخاص أو السكن الخاص نفسه (3).

(1)   أن 79% من الشركات العقارية  المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية قد طبقت نموذج القيمة العادلة كما سيرد ذلك  لاحقاً في هذه الدراسة. (2)   B.O.T، وهي أختصار Build, Operation, Transfer وهي تأجير أراضي من قبل الدولة لمستثمرين للبناء عليها وتشغيل هذا البناء وبعد فترة 25 سنة من الأستغلال يتم تحويل الأرض وما عليها للدولة إذا لم يتم تجديد العقد لمدة آخرى. (3)   القانون رقم 9 لسنة 2008 ،الخاص بتعديل بعض أحكام قانون الشركات التجارية رقم (15) لسنة 1960، المادة رقم 230، الباب التاسع.

1-2 مشكلة الدراسة

أن مشكله الدراسة تتمثل في ما يلي:

‌أ)       هل أثر تطبيق المعيار المحاسبي الدولي 40: "الاستثمارات العقارية" على زيادة وتضخم أرباح الشركات العقارية الناتجة عن التقييم ، وبالتالي حدوث "أرباح غير  محققة" (1) مثلت بنداً هاماً من مجموع الإيرادات والمكاسب في بيان الدخل؟

‌ب)   هل أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى وجود تذبذبات حادة من سنة لأخرى في القيمة العادلة للاستثمارات العقارية دون حدوث نمو أقتصادي حقيقي في قطاع العقار؟

‌ج)    هل أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية إلى زيادة حجم التمويل المقدم من المصارف والمؤسسات المالية لهذا القطاع؟

‌د)      هل ادى  تطبيق نموذج القيمه العادله الى المساهمه في اعسار الشركات العقاريه او شبه اعسارها ماليا؟

‌ه)       هل أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية إلى تراجع قدرة الشركات العقارية المدرجة على إجراء توزيعات نقدية على المساهمين؟

‌و)     هل أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية إلى ضعف قدرة  الشركات العقارية على زيادة رؤوس أموالها نقداً؟ وهل أدى ذلك إلى لجوء هذه الشركات  إلى إجراء زيادات في رؤوس اموالها عن طريق إصدار أسهم منحة؟

1-3 أهداف الدراسة

تهدف هذه الدراسة إلى إلقاء الضوء على الجوانب السلبية الناتجة عن تطبيق المعيار المحاسبي الدولي 40: "الاستثمارات العقارية" وتأثير ذلك على الشركات العقارية  المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية

‌أ)       بيان هل تأثير تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40 على زيادة أرباح الشركات العقارية  المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية الناتجة عن التقييم وهي أرباح في معظمها ليس لها جوهر اقتصادي حقيقي.

‌ب)   بيان هل أن تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية أدى إلى حدوث زيادات كبيرة من سنة لأخرى "في القيمة العادلة للاستثمارات العقارية (تذبذب ليس مدعوماً بنشاط اقتصادي حقيقي).

(1) IFRS Frawwork, International Financial Reporting Standards, 2011 PA45, IFRS Foundation .

‌ج)    بيان هل أن تطبيق نموذج القيمة العادلة قد أدى إلى زيادة حجم التمويل المتحصل عليه من قبل الشركات العقارية  من المصارف والمؤسسات المالية المحلية دون أن تتوفر لها نتيجه لذلك  القدرة على توليد تدفقات نقدية مستقبلية من نشاطاتها التشغيلية تمكنها من اعاده تسديد  هذا التمويل.

‌د)      بيان هل ان تطبيق نموذج القيمه العادله من قبل الشركات العقاريه قد ادى الى اعسارها او شبه اعسارها نقديا.

‌ه)       بيان هل أن الشركات العقارية التي طبقت نموذج القيمة العادلة قد وجدت نفسها في النهايه غير قادرة على توزيع أرباح نقدية أو أن توزيعات الأرباح النقدية قد تضائلت شيئاً فشيئاً من سنة إلى أخرى.

‌و)     بيان هل أن الشركات العقارية التي طبقت نموذج القيمة العادلة قد تضائلت قدرتها على زيادة رؤوس أموالها نقداً، وأنها قد اتجهت إلى إصدار أسهم منحة مما زاد من أزمتها المالية، وذلك بسبب تراجع درجة الثقة في أداءها المستقبلي من المساهمين والمستثمرين الآخرين .

 1-4 أهمية الدراسة

 تنبع أهمية هذه الدراسة في أنها تتناول تأثير تطبيق "نموذج القيمة العادلة" الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40: "الاستثمارات العقارية" على أحد القطاعات الاقتصادية الرئيسية للشركات المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية وهو القطاع العقاري. ويضم هذا القطاع عدد 39 شركة مدرجة في السوق بعضها قد اصبح في حالة شبه شلل مالي نتيجة الأزمة المالية العالمية الحالية، ونتيجه لذلك لم  تعد أسهمها متداولة في السوق المالي لعجزها عن تقديم بياناتها المالية. أن الجدول التالي يوضح موقع قطاع العقار من حيث أهميته بالنسبة للقطاعات الأخرى التي تشكل مؤشر سوق الكويت للأوراق المالية (1).

                                              اهميه قطاع العقار بالنسبه للقطاعات الاخرى الممثله في مؤشر سوق الكويت للاوراق الماليه

ملخص المعلومات الماليه كما في 31 ديسمبر 2010

رقم المسلسل	القطاع	عدد الشركات	إجمالي الأصول	إجمالي المطلوبات	إجمالي حقوق الملكية	القيمة الرأسمالية للقطاع (2)	النسبة المالية وفقاً
			ألف دينار كويتي	ألف دينار كويتي	ألف دينار كويتي	ألف دينار كويتي	لصافي مجموع الأصول	لمجموع القيمة الرأسمالية (2)
1.	قطاع البنوك	9	46,834,777	39,971,643	6,863,134	13,690,204	30%	48%
2.	قطاع الاستثمار	51	9,143,845	6,295,068	2,848,777	1,631,183	12,5%	6%
3.	قطاع التأمين	7	592,214	359,746	232,468	220,221	1%	1%
4.	قطاع العقار	39	5,171,107	2,671,737	2,499,370	1,353,761	11%	5%
5.	قطاع الصناعة	29	3,960,150	1,928,443	2,031,707	1,537,389	9%	5%
6.	قطاع الخدمات	61	10,606,983	5,059,777	5,547,206	7,474,618	24,5%	26.0%
7.	قطاع الأغذية	6	749,479	301,387	448,092	764,224	2%	2%
8.	قطاع الشركات العقارية غير الكويتية	13	11,726,640	9,681,463	2,045,177	1,664,096	9%	6%
9.	السوق الموازي	14	223,458	63,510	159,948	233,512	1%	1%
10.	صناديق الاستثمار	1	51,316	4,917	46,399	36,513	-	-
المجموع		230	89,059,969	66,337,691	22,722,278	28,605,721	100%	100%

(1)   موقع سوق الكويت للأوراق المالية – دليل البيانات المالية www.kuwaitse.co . (2)   تعرف القيمة الرأسمالية للقطاع على انها القيمة السوقية للشركات وفقاً لأسعار الإقفال في نهاية الفترة.

يمثل قطاع العقار المرتبة الرابعة وفقاً للتصنيف على أساس صافي الأصول، وكذلك المرتبة الرابعة على أساس نسبة "القيمة الرأسمالية"، ويعتبر هذا القطاع أحد القطاعات الهامة للاقتصاد في الكويت.

1-5   فرضيات الدراسة

في ضوء الأهداف المحددة أعلاه فأن فرضيات هذه الدراسة تتمثل في ما يلي:

الفرضية الأولى H1: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى اقل او يساوي5%  ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين زيادة أرباح الشركات العقارية المدرجة  غير المحققة وبالتالي زيادة أسعار اسهم رؤوس اموالها في سوق الكويت للأوراق المالية.

الفرضية الثانية H2: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى  اقل او يساوي 5%  ما بين أساس تحديد القيمة العادلة للاستثمارات العقارية المستندة للأسعار الجارية (السوق) وما بين الزيادات أو التذبذبات الحادة في القيمة العادلة للأستثمارات العقارية المقيمه.

الفرضية الثالثة H3: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى  اقل او يساوي 5% ما بين استخدام نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين زيادة حجم التمويل المتحصل عليه من قبل الشركات العقارية بما يخالف القواعد الأساسية "للمتاجرة بحقوق الملكية "(1).

الفرضية الرابعة H4: هناك علاقة ذات دلاله إحصائية عند مستوى  اقل او يساوي 5%   بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين أعسار الشركات العقارية نقدياً وضعف تدفقاتها النقدية وزيادة الفوائد المصرفيه المتكبده .

الفرضية الخامسة H5: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى اقل او يساوي 5%  ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وتراجع قدرة الشركات العقارية على إجراء توزيعات أرباح نقدية.

الفرضية السادسة H6: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى  اقل او يساوي 5%  ما بين تطبيق المعيار المحاسبي الدولي 40 الاستثمارات العقارية – "نموذج القيمة العادلة" وضعف قدرة الشركات العقارية على زيادة رؤوس أموالها نقداً استجابة لتحديات السوق المالي ومقتضيات التوسع في النشاط واللجوء إلى زيادة إصدارات أسهم المنحة لزيادة رأس المال.

(1)   تحدث المتاجرة بحقوق الملكية Trading on equity عندما تستخدم الشركة سندات الاقتراض الخاصة بها أو القروض من المؤسسات المالية أو إصدار أسهم ممتازة لزيادة إيراداتها على حقوق الملكية، نظراً لأن تكلفة الاقتراض في هذه الحالة تكون أقل من تكلفة الإصدار والاحتفاظ بأسهم عادية Common stock، (زيادة رأس المال المساهم) وذلك لأن المساهمين في هذه الحالة تكون توقعاتهم لنسبة توزيعات الأرباح المستقبلية النقدية أعلى بكثير من نسبة الفائدة على الاقتراض.

1-6   منهجية الدراسة

تم إتباع المنهجية التالية في إعداد هذه الدراسة :

المنهج الوصفي التحليلي، من خلال الدراسة النظرية والتحليلية للمعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" والدراسة النظرية للمعلومات المحاسبية للشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية.

المنهج الاستنباطي، من خلال الرجوع إلى الدراسات السابقة من الرسائل العلمية والدوريات والكتب العربية والأجنبية الخاصة بتطبيق نموذج القيمة العادلة للقياس اللاحق للاستثمارات العقارية، وتحليل النتائج المترتبه على تطبيق نموذج القيمة العادلة بأستخدام المعلومات المحاسبية المدققة الخاصة بالشركات العقارية  المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية.

المنهج الاستقرائي، من خلال دراسة حالات الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية، ودراسة أثر تطبيق نموذج القيمة العادلة على بياناتها المالية، وإجراء التحليل المالي لنتائج أعمالها للوصول إلى النتائج التي تدعم تأكيد/ أو نفي الفرضيات الخاصة بهذه الدراسة.

1-7 حدود الدراسة

تقتصر هذه الرساله على دراسة تأثير تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي (40) على الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية.

تم الأستناد في هذه الدراسة بشكل رئيسي على البيانات المالية المدققة للشركات العقارية المدرجة التي قمت بالحصول عليها مباشره من سوق الكويت للاوراق الماليه.