تأثير الأزمة المالية العالمية على سعر أسهم الشركات العقارية المدرجة

تأثير الأزمة المالية العالمية على سعر أسهم الشركات العقارية المدرجة

كنتيجة مباشره للأزمة المالية العالمية الحالية، فقد تراجعت أسعار السوق لأسهم معظم الشركات العقارية بشكل كبير، وقد انخفضت القيمة السوقية لـ 64% من أسهم الشركات العقارية إلى دون القيمة الاسمية للسهم Par value، حيث من بين 39 شركة عقارية مدرجة في السوق، كانت أسعار الأسهم لعدد 25 شركة عقارية دون 100 فلس (وهى القيمة الاسمية للسهم) وهذه الشركات العقارية كالآتي:

(1) تم تكييف وتطوير هذا الجدول من المعلومات الواردة في التقرير السنوي لسوق الكويت للأوراق المالية،  www.kuwaitse.com .

الشركات العقارية التي كانت القيمة السوقية (سعر الإغلاق) لسهمها اقل من قيمته الاسمية كما في 31 ديسمبر 2010 (1)

رقم مسلسل	أسم الشركة	سعر إغلاق السهم كما في 31 ديسمبر 2010 (فلس)	القيمة الاسمية للسهم (فلس)	الانخفاض عن القيمة الاسمية (فلس)	نسبة الانخفاض إلى القيمة الاسمية
1.	شركة عقارات الكويت	58	100	42	42%
2.	شركة العقارات المتحدة	96	100	4	4%
3.	شركة لؤلؤة الكويت العقارية	39,5	100	60.5	60.5%
4.	شركة المصالح العقارية	90	100	10	10%
5.	الشركة العربية العقارية	43,5	100	56,5	56,5%
6.	شركة الإنماء العقارية	79	100	21	21%
7.	شركة جيزان العقارية	53	100	47	47%
8.	شركة مجموعة المستثمرون القابضة(اللبنانيه سابقا)	19	100	81	81%
9.	الشركة الدولية للمنتجعات	39	100	61	61%
10.	الشركة التجارية العقارية	80	100	20	20%
11.	شركة سنام العقارية	84	100	16	16%
12.	شركة أعيان العقارية	76	100	24	24%
13.	شركة عقار للاستثمارات العقارية	90	100	10	10%
14.	الشركة الكويتية العقارية القابضة	38,5	100	61,5	61,5%
15.	شركة الدار الوطنية للعقارات (أدنك)	21	100	79	79%
16.	شركة المشروعات الكبرى العقارية (جراند)	18	100	82	82%
17.	شركة التجارة والاستثمار العقاري	37,5	100	62,5	62,5%
18.	شركة التعمير للاستثمار العقاري	51	100	49	49%
19.	شركة أركان الكويت العقارية	61	100	39	39%
20.	شركة أبيار للتطوير العقاري	35	100	65	65%
21.	شركة منشآت للمشاريع العقارية	32,5	100	67,5	67,5%
22.	شركة دبي الأولى للتطوير العقاري	43	100	57	57%
23.	شركة مدينة الأعمال الكويتية العقارية	44	100	56	56%
24.	شركة منازل القابضة	27	100	73	73%
25.	شركة مينا العقارية	49	100	51	51%

وقد استمر هبوط القيمة السوقية لأسهم الشركات العقارية، على الرغم أن القيمة الدفترية في العديد من الحالات، هي أكبر بكثير من القيمة الاسمية لهذه الشركات، وهذا يعكس اعتقاد المستثمرين أن البيانات المالية للشركات العقارية لا زالت" مليئة بالمياه" (2)، نتجت عن فروقات القيمة العادلة وفقا لما يظهره الجدول اللاحق، حيث يظهر هذا الجدول أن القيمة الدفترية للسهم لمعظم الشركات العقارية كانت أعلى من القيمة السوقية للسهم في 31 ديسمبر 2010، كذلك فأن زيادة القيمة الدفترية للسهم عن القيمة السوقية تشكل نسبة كبيرة من القيمة السوقية، وفي حالات عديدة كانت أكبر بعدة مرات من القيمة السوقية للسهم، وهذا يعكس عدم ثقة المستثمرين في البيانات المالية لهذه الشركات من جهة، ومن جهة أخرى، فأن ذلك يعكس ايضا التشكك في مقدرة هذه الشركات على تحقيق عوائد مستقبلية ملائمه أو الخروج من حالة الركود الحالي، وكذلك التشكك في قدرتها على تحقيق تدفقات نقديه ايجابيه من التشغيل تكون كافيه لتوزيع ارباح نقديه على المساهمين.

(1) تم تكييف وتطوير هذا الجدول من المعلومات الواردة في التقرير السنوي لسوق الكويت للأوراق المالية  - www.kuwaitse.com (2) Walter B. Meigs.AN,Mosich.Charles E.Johnson Intermediate accounting, Forth edition ,1978.

مقارنة القيمة الدفترية لأسهم الشركات العقارية

مع القيمة السوقية للسهم في 31 ديسمبر 2010 (1)

رقم مسلسل	أسم الشركة	القيمة الدفترية (فلس)	القيمة السوقية (سعر الإقفال) (فلس)	الزيادة/(النقص) في القيمة الدفترية عن القيمة السوقية (فلس)	نسبة الزيادة في القيمة الدفترية إلى القيمة السوقية
1.	شركة عقارات الكويت	128,5	58	+70,5	1,216 مرة
2.	شركة العقارات المتحدة	159	96	+63	65%
3.	شركة لؤلؤة الكويت العقارية	33,6	39,5	-5,9	-
4.	شركة المصالح العقارية	170	90	+80	89%
5.	الشركة العربية العقارية	139	43,5	+95,5	2,195 مرة
6.	شركة الإنماء العقارية	141	79	+62	78%
7.	شركة جيزان العقارية	73	53	+40	38%
8.	شركة مجموعة المستثمرون القابضة(اللبنانيه)	52	19	+33	1,74 مرة
9.	الشركة الدولية للمنتجعات	103	39	+64	1,64 مرة
10.	الشركة التجارية العقارية	132	80	+52	65%
11.	شركة سنام العقارية	108	84	+24	29%
12.	شركة أعيان العقارية	186	76	+110	1,45 مرة
13.	شركة عقار للاستثمارات العقارية	103	90	+13	14%
14.	الشركة الكويتية العقارية القابضة	83,5	38,5	+45	1,17 مرة
15.	شركة الدار الوطنية للعقارات (أدنك)	37	21	+16	76%
16.	شركة المشروعات الكبرى العقارية (جراند)	26	18	+8	44%
17.	شركة التجارة والاستثمار العقاري	104,5	37,5	+67	1,79 مرة
18.	شركة التعمير للاستثمار العقاري	106,7	51	+55,7	1,09 مرة
19.	شركة أركان الكويت العقارية	109	61	+48	78%
20.	شركة أبيار للتطوير العقاري	95,8	35	+60,8	1,79 مرة
21.	شركة منشآت للمشاريع العقارية	122,7	32,5	+90,2	2,78 مرة
22.	شركة دبي الأولى للتطوير العقاري	62,7	43	+19,7	46%
23.	شركة مدينة الأعمال الكويتية العقارية	101	44	+57	1,30 مرة
24.	شركة منازل القابضة	70	27	+43	1,593 مرة
25.	شركة مينا العقارية	138	49	+89	1,82  مرة

ان أحد الأسباب الاخرى وراء نقص القيمه السوقيه عن القيمة الدفترية لأسهم الشركات العقارية المدرجة ربما يعود ايضا إلى أن سوق الكويت للأوراق المالية يمكن تصنيفه على أنه "سوق ضعيف من حيث الفاعلية" Weak Form Efficiency ، ولكن هذا السبب لم يكن السبب المباشر في انهيار الاسعار لاسهم الشركات العقاريه، وفي هذا الصدد فأن مصطلح "الفاعلية Efficiency يعرف بانه عندما " يكون سعر السهم في كل الأوقات يعادل قيمته الاستثمارية" وتعرف القيمة الاستثمارية على أنها القيمة الحالية Present Value للتوقعات المستقبلية للسهم مقدرة من قبل محللين ماليين لديهم المعرفة الجيدة والقدرة على التحليل" (2).

(1)      تم تطوير هذا الجدول من البيانات المنشورة على موقع سوق الكويت للأوراق المالية www.kuwaitse.com وكذلك من البيانات المالية المدققة للشركات العقارية لسنة 2010. (2)   Gordon J .Alexander, William F. Sharpe, Jeffery V. Bailey, Fundamentals of Investments, Prentice Hall, Englewood Lifts, Second edition,1993, P 87 -90

ويعتبر الهبوط في مؤشر العقار لدى سوق الكويت للأوراق المالية الأعلى من حيث نسبة الهبوط مقارنة بمؤشرات القطاعات الأخرى ، حيث هبط مؤشر سوق العقار بنسبة 15,6% في عام 2010 كما يوضحه الجدول التالي:

مؤشر سوق العقار لسنة 2010 (1)

رقم مسلسل	مؤشر القطاعات	مؤشر القطاع في 1/1/2010	مؤشر القطاع في 31 ديسمبر 2010	عدد النقاط زيادة  (+) أو نقص (_)	نسبة الزيادة (+) أو النقص (_)
1.	البنوك	8346,5	11,893,5	+3,547	+42,5%
2.	الاستثمار	5606,5	4,860,10	-746,4	-13,3%
3.	التأمين	2890,8	2,697,20	-193,6	-6,7%
4.	العقار	2792,20	2,355,7	-436,5	-15,6%
5.	الصناعة	5438,90	5,319,40	-119,5	-2,2%
6.	الخدمات	14,688,1	15,317	+628,9	+4,3%
7.	الأغذية	4,186,60	4,638,0	+451,4	+10,8%
8.	غير الكويتي	7,319,80	7,277,7	-42,10	-0,6%
9.	صناديق الاستثمار	2,764,10	2,764,10	-	-
10.	السوق الموازي	1,232,40	1,331,30	+98,9	+8,2%

أن أحد أسباب هبوط مؤشر أسعار الأسهم للشركات العقارية يعود جزئياً إلى أن هذه الشركات العقارية لم تحرص على تحقيق قيمة اقتصادية مضافة Economic Value Added (EVA) من نشاطاتها، وذلك بسبب تطبيق نموذج القيمة العادلة في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية"، وبالتالي ركزت هذه الشركات على تحقيق أرباحاً كبيرة من زيادات القيمة العادلة واستنفذت مصادرها النقدية من خلال توزيعات أرباح نقدية ليست مدعومة بتدفقات نقدية من أنشطة التشغيل. وهذا الأمر كان ناتج جزئيا عن عدم الإدراك العميق لإدارات هذه الشركات لمفهوم " القيمة الاقتصادية المضافة" والذي يركز على موازنة الدخل من النشاط مع التكلفة السنوية الإجمالية لرأس المال المقدم  سواءاً من المساهمين أو من الاقتراض "وفقاً للمعادلة التالية (2).

EVA = After- Tax Operating Income- (Weighted Average Cost of Capital  X Total Capital Employed) القيمة الاقتصادية المضافة = صافي الربح بعد الضريبة – (معدل تكلفة رأس المال X إجمالي رأس المال الموظف)"

حيث أن كافة الشركات العقارية قد اقترضت بمبالغ تزيد كثيراً عن رأس مالها، مما زاد من تكلفة رأس مالها المستخدم في النشاط مع إظهار أرباح غير ناتجة عن معاملات مالية (فروقات قيمة عادلة).

(1)      تم تطوير هذا الجدول من البيانات المنشورة في التقرير السنوي لسوق الكويت للأوراق المالية للسنوات 2009 و 2010. (2)   Don R, Hansen , Maryanne M. Mouse, Cost Management, Second Edition , P 785 -788 .