دور إدارات الشركات
العقارية في التدخل لتحديد فروقات القيمة العادلة
ولتسليط الضوء على
تدخل إدارات الشركات العقارية في تحديد القيمة العادلة فأنه من الضروري إجراء
تحليل متعمق لكل شركة على انفراد لمعرفة العلاقات ما بين القيمة العادلة والأرباح
التشغيلية لهذه الشركات العقارية، ودور الإدارات في ذلك، وتحديد الآثار المترتبة
على هذه المسألة، لأن ذلك قد ساهم بشكل كبير في إعطاء صورة غير حقيقية عن أداء هذه
الشركات، وبالتالي عدم قدرتها على تحمل أيه أزمات مالية أو أخفاقات مفاجئة. وحتى
تكون النتائج دقيقة، فلا بد من تقسيم سلوك إدارات الشركات العقارية خلال الفترة من
2002 إلى 2010 إلى فترتين ، الفتره الاولى هي ما قبل الأزمة المالية العالمية وهي
من 2002 إلى 2007، والفترة الثانيه هي ما بعد الأزمة المالية العالمية، وهي من
2008 إلى 2010، وذلك لأن الفترتين مختلفتين إلى حد كبير بالنسبة للعديد من العوامل
مثل مستوى العائد، ونسبة الفائدة والمخاطر ومستوى التضخم والعوامل الاقتصادية
الأخرى.
أولا: سلوك إدارات
الشركات العقارية قبل الأزمة المالية العالمية (خلال الفترة من 2002 إلى 2007)
لوحظ من خلال دراسة
العلاقات ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية والأرباح التشغيلية
(بدون فروقات القيمة العادلة)، ما يلي:
أ)
أن معظم الشركات العقارية قد استخدمت ثلاثة بنود رئيسية في بيان الدخل
لموازنة صافي ربحها المحقق السنوي مع مستويات العائد السائد في السوق وهذه البنود
هي:
1. الأرباح التشغيلية من النشاط – ليس لإدارات الشركات
العقارية سيطرة عليها بشكل عام
2. فروقات القيمة العادلة للاستثمارات المحتفظ بها للمتاجرة
– ليس لإدارات الشركات العقارية سيطرة عليها بشكل عام.
3. فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية –ان الادله
تشير أن لإدارات الشركات العقارية سيطرة
على هذا البند بشكل عام.
وحيث أن الأرباح
التشغيلية من النشاط وكذلك فروقات القيمة العادلة من الاستثمارات المحتفظ بها
للمتاجرة ليس لإدارات الشركات العقارية سيطرة عليها، وذلك نظراً لأنها تتم وفقاً
لعمليات فعليه، أو لانه يتم الاعتراف بها بناءاً على أساس أسعار الإقفال المحددة
المعلنة من قبل سوق الكويت للأوراق المالية، فسوف يتم ضمها مع بعض لتصبح الخيارات
السلوكية لإدارات الشركات العقارية بالنسبة لهذه البنود كالآتي:
|
رقم مسلسل
|
أسم البند
|
مدى سيطرة الإدارة
على تحديد البند
|
ملاحظات
|
|
1.
|
الأرباح التشغيلية
|
ليس لإدارة الشركة العقارية
سيطرة على تحديد هذا البند أو سيطرة على الاعتراف ببنوده في الدفاتر المحاسبية
بشكل عام
|
يستثنى من ذلك أن لإدارات
الشركات العقارية سيطرة على التعاملات مع الأطراف ذات الصلة، وهي بند من الممكن
أن يؤدي إلى تحريف البيانات المالية للشركة العقارية.
|
|
|
فروقات القيمة العادلة للاستثمارات المحتفظ بها
للمتاجرة
|
ليس لإدارات الشركات العقارية
سيطرة على هذا البند بشكل عام، نظراً لأن قياسه يتم على اساس أسعار الإقفال
المعلنة من سوق الكويت للأوراق المالية
|
سيتم ضم هذا البند إلى بند
الأرباح التشغيلية وذلك لأن البندين ليس لإدارات الشركات العقارية سيطرة عليهما
بشكل عام.
|
|
2.
|
فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية
|
نعم، أن لإدارات الشركات
العقارية سيطرة على هذا البند، وهو يعكس تدخل الإدارات في تحديد صافي الربح
السنوي
|
قد تكون إدارات الشركات العقارية قد استخدمت،
وباحتمالات مرتفعة، فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية في تحديد مستوى
الأرباح السنوية وموازنتها مع نسبة العائد المستهدفة بالحد الأدنى، بحيث يبدو
وكأن إدارات الشركات العقارية تحقق أهدافها المخطط لها سواءا كانت قصيرة الآجل او
أهدافها الإستراتيجية طويله الاجل.
|
ب) من واقع التحليل والمقارنة للبيانات المالية الخاصة
بفروقات القيمة العادلة المعترف بها وكذلك الأرباح التشغيلية للسنوات 2002 إلى
2010، فقد لوحظ أنه تم موازنة الأرباح السنوية للشركات العقارية وفقاً للحالات
التالية:
|
الحاله
|
وصف الحالة
|
الإجراءات المتخذة من إدارات الشركات العقارية كما
عكستها المبالغ المعترف بها في البيانات المالية
|
|
A.
|
حالة أن تكون الأرباح التشغيلية
للشركة (الأرباح التشغيلية بالإضافة إلى فروقات القيمة العادلة للاستثمارات
المحتفظ بها للمتاجرة) في نهاية السنة أقل من نسبة الحد الأدنى للعائد
الخاص بالشركات العقارية السائدة في السوق بشكل كبير أو ان تكون سالبة.
|
لوحظ في هذه الحالة أن معظم
فروقات القيمة العادلة المعترف بها من الاستثمارات العقارية هي أكبر من مبلغ
الأرباح التشغيلية، بما يشير إلى أن الإدارات قد تكون قد تدخلت في تحديد التقييم
بحيث يمكنها ذلك من الوصول بصافي الأرباح السنوية إلى الحدود المستهدفة كعائد
على رأس المال. وفي هذه الحالة تكون فروقات القيمة العادلة المعترف بها أكبر
بكثير من الأرباح التشغيلية وذلك لحاجة الإدارات لفروقات القيمه العادله
للاستثمارات العقاريه بشكل مرتفع.
|
|
B.
|
حالة أن تكون الأرباح التشغيلية
للشركة العقارية في نهاية السنة أقل من الحد الأدنى لنسبة العائد السائدة
الخاصة بالشركات العقارية السائدة، إلا انه قد تم تحقيق نسبة كبيرة قد تصل إلى
50% من نسبة العائد المستهدفة.
|
لوحظ أن فروقات القيمة العادلة
للاستثمارات العقارية قريبة من مبلغ الأرباح التشغيلية أو أكبر أو اقل منها
قليلاً، وهذا قد يعكس، وباحتمال كبير، تدخل إدارات الشركات العقارية في تحديد
مبلغ فروقات القيمة العادلة من الاستثمارات العقارية المعترف بها وذلك لحاجة
الإدارات لها بشكل متوسط.
|
|
C.
|
حالة أن تكون الأرباح التشغيلية
للشركات العقارية كبيرة جداً وتقارب أو تزيد عن الحد الأدنى لنسبة العائد
المستهدفة السائدة في السوق العقاري أي أنها تشكل 70% أو أعلى من نسبة العائد
على رأس المال المستهدف.
|
لوحظ أنه في هذه الحالة تكون
فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية قليلة جداً أو تكون سالبه (أي خسارة
بدلاً من الربح)، وهذا يشير إلى أنه قد تكون، وباحتمال كبير، وجود تدخل من قبل إدارات
الشركات العقارية في تحديد مبلغ فروقات القيمة العادلة من الاستثمارات العقارية
المعترف بها في بيان الدخل للسنة بتقليلها إلى أدنى حد، لعدم حاجة الإدارات لها.
|
أن الجدول التالي يلخص
الأرباح التشغيلية (يشمل الأرباح التشغيلية من النشاط بالإضافة إلى فروقات في
القيمة العادلة من الاستثمارات المحتفظ بها للمتاجرة) وكذلك فروقات القيمة العادلة
من الاستثمارات العقارية. ويستنتج من هذا الجدول، أن إدارات الشركات العقارية،خلال
الفترة ما قبل وقوع الأزمة المالية العالمية الحالية، أي خلال السنوات من 2002 إلى
2007، قد طبقت الإجراءات في الثلاث حالات المشار إليها أعلاه وهناك حالة أخيرة
(الحالة D)، وهي عندما تكون لدى الشركة خسائر مادية وأنها لا تستطيع الأعتراف
بمبالغ كبيرة من فروقات القيمة العادلة للأستثمارات العقارية، فأنه لوحظ في هذه
الحالة قيام إدارات الشركات العقارية بالاعتراف
بأقصى حد من الخسائر الناتجة عن تقييم الاستثمارات العقارية، وهي حالات قليلة، أن
استخدام تطبيق المعايير المحاسبية بهذا الأسلوب يعني توفير "أحد طرق تقديم
تقارير مالية تحايلية والتي تعتبر حالة شائعة في العالم" (1).
إن الجدول (24) التالي
يلخص كافة الحالات بالنسبة لكل شركة على أنفراد.
|
(1) G. Jack Bologna, Rebert J. Lindquist, Frand
Anditing and Forensic Accounting,John wiley & Sons,Inc, P 16,17.
|
سلوك إدارات الشركات
العقارية بعد وقوع الأزمة المالية العالمية
(الفترة من 2008 إلى
2010)
استمرت العديد من
الشركات العقارية بنفس السلوك الذي كانت تتبعه قبل حدوث الأزمة المالية العالمية،
إلا أن هناك بعضاً من الشركات العقارية وجدت نفسها مجبرة على الاعتراف بكافة
الخسائر من فروقات القيمة العادلة من الاستثمارات العقارية، وذلك لأنها تكبدت
خسائر كبيرة جداً من الاستثمارات المالية المحتفظ بها للمتاجرة، مما جعلها عاجزة
عن تغطية هذه الخسائر عن طريق زيادة القيمة العادلة للاستثمارات العقارية. هذا جعل
العديد من الشركات العقارية مجمدة النشاطات ولا يوجد لديها سيولة نقدية لتسيير
أعمالها أو استكمال مشاريعها، وقد تعدى ذلك إلى أن بعضاً من هذه الشركات قد تكبد
خسائر فروقات من الاستثمارات المالية والعقارات أدى إلى تآكل جزء مهم من رؤوس
أموالها، كما أن أتباع الشركات العقارية لهذا الأسلوب قاد الى تشكك وعزوف
المستثمرون والمساهمين الحاليين وترددهم في الاكتتاب في ايه زيادات جديده نقديه في
رؤوس اموال هذه الشركات العقاريه قبل انقشاع الغمامه السوداء للازمه الماليه
العالميه الحاليه.
وفيما يلي تصنيف
الشركات العقارية على أساس سلوك الإدارات (فيما يتعلق بالاعتراف بفروقات القيمة
العادلة للأستثمارات العقارية) خلال السنوات من 2008 إلى 2010 (أي بعد وقوع الأزمة
المالية العالمية):
الجدول رقم
(25)
جدول تصنيف
الشركات العقارية بناءاً على سلوك إداراتها خلال الفترة
من 2008 إلى 2010
|
رقم مسلسل
|
وصف حالة الشركات العقارية خلال
الفترة من 2008 إلى 2010
|
شرح العلاقات ما بين الأرباح
التشغيلية للشركات وفروقات القيمة العادلة المسجلة في البيانات المالية
|
النسبة إلى الإجمالي
|
|
1.
|
شركات عقارية استمرت في أتباع نفس الأسلوب السابق في
الاعتراف بفروقات القيمة العادلة من الاستثمارات العقارية الذي كانت تتبعه خلال
الفترة ما قبل حدوث الأزمة العالمية المالية أي خلال السنوات من 2002-2007.
|
يتلخص هذا الأسلوب في:
-
تغطية الخسائر من التشغيل بفروقات القيمة العادلة من العقارات.
-
الوصول إلى نسبة العائد المستهدفة من خلال الأعتراف بمتمم ربح من فروقات
القيمة العادلة من العقارات عندما تكون الأرباح التشغيلية لا تكفي لتحقيق العائد
المطلوب.
-
تأجيل الاعتراف بفروقات القيمة العادلة إذا كانت أرباح التشغيل تكفي
لتوفير العائد المطلوب على رأس المال.
|
عدد هذة الشركات 17 شركة وتشكل
نسبة 61% من إجمالي عدد الشركات التي طبقت نموذج القيمه العادله.
|
|
2.
|
شركات عقارية طبقت السلوكيات السابقة في سنة 2008
وربما في 2009 إلا أنها توقفت عنها في سنة 2010.
|
اعترفت هذه الشركات بخسائر كبيرة
من فروقات القيمة العادلة بغض النظر عما إذا كانت قد حققت أرباح تشغيلية أم لا.
|
عدد هذه الشركات 7 شركات ونسبتها
25% من إجمالي عدد الشركات.
|
|
3.
|
شركات عقارية طبقت نموذج القيمة العادلة لأول مرة أو
أنها أدرجت في السوق لأول مرة.
|
طبقت هذه الشركات نفس السلوكيات
الواردة في البند (1) أعلاه تقريباً، إلا أن إداراتها لم تطبق هذه الممارسة بشكل
متماثل.
|
عدد هذه الشركات 4 شركات ونسبتها
14% من إجمالي الشركات العقارية.
|
|
|
وفيما يلي قوائم
بالشركات حسب التصنيف الوارد أعلاه:
أ)
شركات استمرت في سلوكياتها التي كانت متبعة ما قبل 2008، وهذه الشركات
كالآتي:
|
1.
الشركة التجارية العقارية
|
2.
شركة العقارات المتحدة
|
3.
شركة الإنماء العقارية
|
|
4.
شركة المال العقارية
|
5.
شركة أعيان العقارية
|
6.
شركة الأرجان العقارية
|
|
7.
شركة المزايا القابضة
|
8.
شركة مينا العقارية
|
9.
شركة آبيار للتطوير العقاري
|
|
10.
شركة جيزان العقارية
|
11.
شركة منشآت المشاريع
|
12.
شركة أركان الكويت العقارية
|
|
13.
الشركة الوطنية العقارية
|
14.
شركة الدار الوطنية للعقارات*
|
15.
الشركة الدولية للمنتجعات
|
|
16.
شركة المشروعات الكبرى العقارية
|
17.
شركة الاتحاد العقارية
|
|
ب) الشركات العقارية التي امتنعت إدارتها عن تطبيق
السلوك الذي اتبعته ما قبل 2008:
|
1.
شركة عقار للاستثمارات العقارية
|
|
2.
شركة الثمار العقارية
|
|
3.
شركة دبي الأولى للتطوير العقاري
|
|
4.
شركة عقارات الكويت
|
|
5.
شركة التجارة والإستثمار العقاري
|
|
6.
شركة التعمير للاستثمار العقاري
|
|
7.
الشركة الكويتية الوطنية للخدمات العقارية
|
|
|
ج) الشركات التي طبقت إداراتها نموذج القيمة العادلة لأول
مرة ،أو أنها أدرجت في السوق المالي لأول مرة، واتبعت سلوك الشركات في البند (أ)
أعلاه وإداراتها ليس لها خبرة في تطبيق متماثل لهذه السياسة:
|
1.
شركة التمدين العقارية
|
|
:طبقت نموذج القيمة
العادلة لأول مرة
|
|
2.
الشركة العربية العقارية
|
|
:طبقت نموذج القيمة
العادلة لأول مرة
|
|
3.
شركة جيزان العقارية
|
|
:طبقت نموذج القيمة
العادلة لأول مرة
|
|
4.
شركة رمال الكويت العقارية
|
|
:أدرجت في السوق
المالي لأول مرة
|
|
* تآكل رأس مال هذه الشركة نتيجة خسائر فروقات القيمة العادلة من
الأستثمارات المالية المحتفظ بها للمتاجرة، حيث كانت خسائرها المتراكمة
29,388,306 دينار كويتي، وأن راس مالها المدفوع هو 42,000,000 دينار كويتي وصافي
حقوق ملكيتها 15,637,659 دينار كويتي كما في 31 ديسمبر 2010.
|
4-2-4 البيانات التحليلية الوصفيه للشركات العقارية التي
طبقت أسلوب السوق في تحديد القيمة العادلة
كما يظهر من الجداول السابقة، فأن معظم الشركات العقارية قد استخدمت أساس
"الأسعار الجارية" أو "نموذج السوق في تحديد القيمة العادلة
استنادا إلى عمليات بيع تمت لعقارات مشابهه، وهذا النموذج غير موضوعي Subjective وهو عرضه لأن يكون خاضعاً
لتدخلات الإدارة، وهذا ما يبدو أنه قد حدث فعلا (وباحتمال كبير) خلال الفترة من
2002 إلى 2010، حيث كانت إدارات الشركات العقارية تتدخل في تحديد المبلغ المعترف
به في بيان الدخل للسنة من فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية، وحيث لا
توجد إرشادات محاسبية كافية في المعيار المحاسبي الدولي 40 حول تطبيق هذه الطريقة،
فقد تم اعتماد العديد من الطرق في تحديد فروقات القيمة العادلة، وقد أدت جمعيها
إلى تذبذب حاد في القيمة العادلة للاستثمارات العقارية، وهذا الأمر يمكن أيضاً
التدليل عليه من خلال التحليل المالي الوصفي وذلك من خلال احتساب الانحراف
المعياري والوسط والوسيط --- ألخ وذلك على النحو التالي:
الجدول رقم
(26)
البيانات التحليلية
الوصفيه لاهم الشركات العقارية التي طبقت أسلوب السوق في تحديد القيمة العادلة (فروقات
القيمه العادله)
|
رقم المسلسل
|
أسم الشركة العقارية
|
عدد البنود في
الاحتساب
|
Mean
الوسط
|
Median
الوسيط
|
Std deviation
الانحراف المعياري
|
Range
المدى
|
مجموع
البنود |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.
|
شركة عقارات الكويت
|
8
|
3,008,935
|
4,278,343
|
9,493,354*
|
29,445,067*
|
24,071,477
|
|
2.
|
شركة العقارات
المتحدة
|
9
|
2,351,765
|
1,685,954
|
3,103,336
|
8,826,404
|
21,165,884
|
|
3.
|
الشركة الوطنية
العقارية
|
9
|
2,133,865
|
744,267
|
5,297,890*
|
18,291,460*
|
19,204,789
|
|
4.
|
شركة التمدين
العقارية
|
1
|
1,076,000
|
-
|
-
|
-
|
1,076,000
|
|
5.
|
الشركة العربية
العقارية
|
1
|
249,421
|
-
|
-
|
-
|
249,421
|
|
6.
|
شركة الاتحاد
العقارية
|
8
|
430,515
|
268,597
|
442,806
|
1,219,705
|
3,444,121
|
|
7.
|
شركة الإنماء
العقارية
|
9
|
781,992
|
552,698
|
703,057
|
2,087,578
|
7,037,932
|
|
8.
|
شركة انجازات
للتنمية العقارية (سابقاً المال)
|
9
|
2,868,082
|
3,141,236
|
9,003,035*
|
29,017,307*
|
25,812,741
|
|
9.
|
جيزان العقارية
|
1
|
(82,150)
|
-
|
-
|
-
|
(82,150)
|
|
10.
|
شركة جراند للإنماء
العقاري والسياحي(اللبنانيه)
|
5
|
1,066,900
|
204,893
|
1,596,704
|
3,563,323
|
5,334,500
|
|
11.
|
الشركة الدولية
للمنتجعات
|
4
|
(193,793)
|
(157,370)
|
341,448
|
797,432
|
(775,172)
|
|
12.
|
الشركة التجارية
العقارية
|
8
|
12,612,863
|
8,389,615
|
9,910,276*
|
28,335,970*
|
100,902,902
|
|
13.
|
شركة سنام العقارية
|
1
|
474,486
|
-
|
-
|
-
|
474,486
|
|
14.
|
شركة أعيان العقارية
|
7
|
100,881
|
50,000
|
1,155,615
|
3,626,660
|
706,168
|
|
15.
|
شركة عقار
للاستثمارات العقارية
|
6
|
813,566
|
932,372
|
1,020,306
|
2,712,758
|
4,881,399
|
|
16.
|
الشركة الكويتية
العقارية القابضة
|
6
|
312,210
|
730,615
|
3,067,193*
|
9,404,402*
|
1,873,258
|
|
17.
|
شركة المزايا
القابضة
|
5
|
(3,936,799)
|
120,298
|
8,247,845*
|
19,336,794*
|
(19,683,995)
|
|
18.
|
شركة الدار الوطنية
للعقارات
|
6
|
1,431,893
|
3,427,628
|
4,123,403*
|
10,515,505*
|
8,591,358
|
|
19.
|
شركة المشروعات
الكبرى العقارية
|
5
|
2,721,482
|
1,111,016
|
6,820,864*
|
18,095,732*
|
13,607,410
|
|
20.
|
شركة التجارة
والاستثمار العقاري
|
7
|
283,209
|
432,500
|
3,502,026*
|
10,890,339*
|
1,982,460
|
|
21.
|
شركة التعمير
للاستثمار العقاري
|
6
|
1,038,499
|
1,006,705
|
3,515,170*
|
10,240,366*
|
6,230,994
|
|
22.
|
شركة أركان الكويت
العقارية
|
5
|
9,011,141
|
970,000
|
1,255,561
|
3,522,446
|
4,505,704
|
|
23.
|
شركة الأرجان
العالمية العقارية
|
7
|
1,767,134
|
1,902,543
|
1,040,983
|
3,027,747
|
12,369,941
|
|
24.
|
شركة أبيار للتطوير
العقاري (سابقاً شركة عهود الكويت)
|
3
|
1,536,915
|
460,537
|
4,543,429*
|
8,893,549*
|
4,610,746
|
|
25.
|
شركة منشآت للمشاريع
العقارية
|
5
|
(2,174,617)
|
3,000,000
|
18,644,698*
|
45,195,943*
|
(10,873,083)
|
|
26.
|
شركة دبي الأولى
للتطوير العقاري
|
3
|
(6,042,248)
|
(3,501,416)
|
8,616,049*
|
16,660,663*
|
(18,126,743)
|
|
27.
|
شركة مينا العقارية
|
3
|
551,692
|
383,947
|
290,542
|
503,234
|
1,655,075
|
|
28.
|
الشركة العالمية للمدن
العقارية
|
1
|
9,959,598
|
9,959,598
|
-
|
-
|
9,959,598
|
|
29.
|
شركة رمال الكويت
العقارية
|
1
|
2,178,334
|
2,178,334
|
-
|
-
|
2,178,334
|
*شركات عقارية أظهرت بياناتها المالية تذبذبات حادة
في فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية، ويدلل عليه من خلال المبالغ
الكبيرة للانحراف المعياري والمدى الكبير المحتسب لفروقات القيمة العادلة
· يلاحظ من الجدول السابق أن الفجوة ما بين الوسط
والانحراف المعياري كبيرة جداً وهذا يدل على وجود تذبذب حاد في القيم السوقية
للاستثمارات العقارية من سنة لأخرى.
· كما
أن هناك أيضاً فجوات كبيرة ما بين الوسيط والانحراف المعياري وهو يشير إلى وجود
فروقات كبيرة ما بين مشاهدات التغير في القيم العادلة للاستثمارات العقارية من سنة
لأخرى.
· كما
يلاحظ أيضاً أن المدى Range كبير جداً في بعض الحالات (كما هو
الحال مع شركة عقارات الكويت وشركة العقارات المتحدة والشركة الوطنية العقارية
وشركة انجازات للتنمية العقارية والشركة التجارية العقارية وشركة المزايا القابضة
وشركة الدار الوطنية للعقارات وشركة منشآت للمشاريع العقارية وشركة دبى الأولى
للتطوير العقاري) وهو ما يشير إلى أن هناك تذبذباً مادياً في القيمة العادلة
للاستثمارات العقارية بالاضافه الى نمو كبير في قيمه فروقات القيمه العادله غير
المعززه بنشاط اقتصادي.
أن من الضروري تفسير أسباب التذبذب في المبالغ المعترف
بها من فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية، من حيث التحقق من العلاقة (إن
وجدت) ما بين رغبة إدارات الشركات العقارية في إعلان توزيعات أرباح نقدية على
المساهمين (وبالتالي تحقيق الأرباح السنوية الكاملة لتوزيع هذه الأرباح النقدية) وبين
التحكم في المبلغ المعترف به من فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية كما
سيتم ايضاحه في الجزء التالي.
4-2-5 اختبار العلاقة ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية
وتوزيعات الارباح:
أن ملخص البيانات المالية اللازمة لاختبار العلاقة بين
توزيعات الأرباح وبين فروقات القيمه العادله الناتجة عن اعاده تقييم الاستثمارات
العقارية كالآتي:
الجدول رقم (27)
البيانات
المالية للشركات العقارية التي طبقت أسلوب "السوق" في تحديد القيمة
العادلة
|
التغير في مبلغ التمويل الاجمالي من البنوك
|
الاحتياطيات المحتسبة
|
الأرباح التشغيلية بدون فروقات القيمة العادلة وبعد
اقتطاع الاحتياطيات**
|
توزيعات الأرباح على المساهمين*.
|
فروقات القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية
|
المتغيرات
السنة
المالية
|
|
دينار
كويتي
|
دينار
كويتي
|
دينار
كويتي
|
دينار
كويتي
|
دينار
كويتي
|
|
|
122,858,000
|
4,713,600
|
18,854,400
|
27,829,214
|
11,051,519
|
2002
|
|
79,898,000
|
21,882,000
|
87,528,000
|
43,306,035
|
20,092,891
|
2003
|
|
97,123,000
|
21,470,400
|
85,881,600
|
68,027,528
|
32,104,098
|
2004
|
|
135,667,000
|
41,275,000
|
165,100,000
|
92,841,239
|
40,877,605
|
2005
|
|
153,484,000
|
42,737,400
|
170,949,600
|
177,054,846
|
53,525,724
|
2006
|
|
490,778,000
|
55,872,000
|
223,488,000
|
166,684,395
|
76,096,315
|
2007
|
|
338,601,000
|
18,832,400
|
75,329,600
|
114,000,374
|
52,235,196
|
2008
|
|
127,047,000
|
11,536,000
|
46,144,000
|
32,940,354
|
31,351,509-
|
2009
|
|
(104,433,000)
|
1,827,000
|
7,308,000
|
10,297,085
|
22,236,245-
|
2010
|
*تمثل التوزيعات النقدية وأسهم المنحة مجتمعة.
** تم فصل فروقات القيمة العادلة للاستثمارات
العقارية عن الأرباح التشغيلية وذلك لقياس أثرها على توزيعات الأرباح وكذلك
الأحتياطيات.
4-2-6 العلاقة ما بين فروقات
القيمة العادلة للاستثمارات العقارية وتوزيعات الأرباح السنوية
كما
تم الإشارة إليه سابقاً، فقد ظهرت
مؤشرات قوية بأن إدارات الشركات العقارية قد تدخلت في التحكم بمبلغ فروقات القيمة
العادلة للاستثمارات العقارية المعترف بها في بيان الدخل. أن المتغيرات التي لها
علاقة باتخاذ قرار الاعتراف بالتغيرات في القيمة العادلة للاستثمارات العقارية هي
كالآتي:
قائمة
بالمتغيرات المحتملة التي لها علاقة مع الاعتراف بفروقات القيمة العادلة
للاستثمارات العقارية
|
مسلسل
|
المتغير
|
رمز المتغير
|
شرح أسباب إدراج العامل المتغير
|
نوع المتغير ودرجة السيطرة عليه من قبل الإدارات
|
العلاقة المتوقعة
|
|
1.
|
فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية
|
FVDRE
|
استخدمت الإدارات هذا البند كمستودع للأرباح تستخدمه
متى شاءت لاستكمال الأرباح التشغيلية عند الحاجة
|
عامل مسيطر عليه من قبل الإدارة
|
+
|
|
2.
|
توزيعات الأرباح الاجماليه (النقديةواسهم منحه معا)
|
TD
|
كانت إدارات الشركات العقارية تتنافس فيما بينها خلال
2002 -2010 في إعلان توزيعات الأرباح على المساهمين وذلك لدعم سعر السهم في سوق
الكويت للأوراق المالية.
|
مستقل
هذا البند تحت سيطرة الإدارة
|
+
|
|
3.
|
الأرباح التشغيلية( بدون فروقات القيمة العادلة
للاستثمارات العقارية والأستثمارات للمتاجرة).
|
AOP
|
أن المؤشرات تدل على أن الشركات العقارية تستكمل
الأرباح التشغيلية من فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية وذلك لتحقيق
نسبة عائد مستهدفة.
|
متغير مستقل
عامل غير مسيطر عليه من الإدارة
|
+
|
|
4.
|
الزيادة في التمويل
Loans obtained
|
LO
|
لم تحقق الشركات العقارية في معظم الأحيان تدفقات
نقدية كافية تمكنها من دفع توزيعات الأرباح النقدية ذاتياً من خلال تدفقاتها
النقدية، فلجأت هذه الإدارات إلى الاقتراض لاستخدام الاموال التوفره من القروض
في التسديد الجزئي للأرباح النقدية المعلن عن توزيعها على المساهمين ،"
|
للإدارة سيطرة على هذا العمل
|
+
|
|
5.
|
الاحتياطيات
|
LRS
|
أن الإدارة لا تستطيع أعلان أو حتى اقتراح توزيعات
الأرباح على المساهمين بدون حجز 10% للاحتياطي الإجباري وكذلك نسبة 10%
للاحتياطي الاختياري وعند وجود
ارباح سنويه يتوجب حجز هذه الاحتياطيات
|
متغير مستقل ولا يوجد للإدارة سيطرة علية
|
-
|
وفي
ضوء الشرح الوارد أعلاه لمختلف العوامل اللازمة لإثبات /نفي أثبات العلاقة ما بين
رغبة الإدارات في الشركات العقارية في توزيع أرباح (نقدية وأسهم منحة)، وما بين
التحكم في تسجيل مبلغ معين من فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية، فأن
معادلة الانحدار المتعدد يمكن صياغتها كالآتي:
|
FVDREi=B0+B1(TDi)+B2
(AOPi) +B3 (LOi)+B4(LRSi)+Ei
|
|
|
|
|
حيث أن الرموز التالية لها المعاني المقابلة لها:
BO=
ثابت معادلة الانحدار المتعدد
B1-B2= معاملات معادلة الانحدار المتعدد المختلفه الخاصة
بفروقات القيمة العادلة والأرباح اللازمة
لتوزيع
مستوى محدد من توزيعات الأرباح (النقدية أو أسهم منحة أو كليهما).
Ei = بند
الخطأ العشوائي (البواقي) Residuals
I = المشاهدات
(البيانات الماليه للشركات العقارية وقد تم اختزالها من خلال إعداد مجاميع سنوية
لها من واقع البيانات المالية المدققة).
4-2-7 الأختبارات المنفذة لتأكيد ملائمة معادلة الإنحدار
المتعدد في أختبار العلاقة ما بين فروقات
القيمة
العادلة وتوزيعات الأرباح على المساهمين
أ.
اختبار ANOVA (حسن الملائمة أو المطابقة)
يلاحظ من الجدول
الوارد أدناه أن قيمة F
المحسوبة هي بمقدار 6.854 وهي بالتالي أكبر من قيمتها الجدولية عند مستوى قيمة
معنوية 5%، وهذا يدل على أن النموذج ملائم لفحص العلاقة ما بين توزيعات الأرباح
وفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية (باعتباره بنداً تحت سيطرة إدارات
الشركات العقارية) كما ان بند الاهميه قريب من الصفر:
الجدول (28)
ANOVA (b)
|
Model
|
Sum
of Squares
|
Mean
Square
|
F
|
Sig.
|
|
|
|
|
|
|
|
Regression
|
.811
|
2.705
|
6.854@
|
032.
|
|
Residuals
|
.197
|
3.947
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Total
|
1.008
|
|
|
|
a)
Predictors (constant): Total dividends, Adjusted
Operating Profits,Reserves,Change in Financing.
b)
Dependent Variable: Fair Value Differencies of
Investment Properties.
ب.
اختبار تعدد الخطوط Multicollinearity
أن كافة قيم العامل VIF أقل من 15 كما هو موضح في الجدول أدناه وبالتالي
فأنه لا توجد مشكلة التعدد الخطي بين المتغيرات المفسرة في معادلة الانحدار
المتعدد.
الجدول رقم (29)
اختبار الخطوط المتعدده
|
Model
|
Sig.
|
Collinearity
statistics
|
|
|
Tolerance
|
VIF
|
||
|
|
|
|
|
|
1.
فروقات
القيمة العادلة للأستثمارات العقارية
|
213.
|
|
|
|
2. توزيعات الأرباح الإجمالية
|
312.
|
190.
|
5.252
|
|
3. الأرباح التشغيلية
|
-
|
-
|
-
|
|
4. الاحتياطيات
|
629.
|
228.
|
4.386
|
|
5. الزيادة في التمويل
|
440.
|
466.
|
2.148
|
ج.
أختبار ديربن واتسون:
يتضح من الجدول أدناه
أنه لا توجد مشكلة الارتباط التسلسلي بين البواقي (الأخطاء العشوائية) Residuals حيث أن قيمة ديربن واتسون المحسوبة هي 1.824 وعند
مقارنة هذه القيمة مع الجدول الخاص بتوزيع ديربن واتسون يتبين أنها مقبولة عند
قيمة أقل من 5%، وهذا يعني عدم وجود مشكلة أرتباط تسلسلي ذاتي بين البواقي:
الجدول رقم
(30)
Model
Summury b
|
S.
No
|
Change
Statistics
|
Durbin
- Watson
|
||
|
R
|
F
Change
|
Sig.
F Change
|
|
|
|
1
|
.897@
|
6.854
|
032.
|
1.824
|
a)
Predictors (constant): Total dividends, Adjusted
Operating Profits,Reserves,Change
in Financing.
b)
Dependent Variable: Fair Value Differencies of
Investment Properties.
د.
عدم ثبات الانحرافات Hetroscedasticity (1)
تم اختبار عدم وجود
مشكلة في ثبات الانحرافات ما بين البواقي Residuals والقيم المتوقعة للمتغير التابع في معادلة الانحدار المتعدد من خلال معامل ارتباط سبيرمان
وهي جميعها أقل من (1) وأكبر من (-1).
4-2-8 معامل ارتباط بيرسون بين متغيرات الاختبار:
أن المتغير الرئيسي
الذي نبحث عن علاقته مع الأرباح التشغيلية وفروقات القيمه العادلة هو "إجمالي
توزيعات الأرباح" ويشير جدول ارتباط بيرسون أن هناك قيماً ذات دلالة إحصائية.
وفيما يلي عرض لجدول
ارتباط بيرسون:
الجدول رقم (31)
جدول ارتباط
بيرسون لاختبار العلاقه ما بين فروقات القيمه العادله للعقارات الاستثماريه
وتوزيعات الارباح الاجماليه
|
التغير في مبلغ التمويل الاجمالي
|
الاحتياطيات
|
الأرباح التشغيلية بدون فروقات القيمه العادله وبعد اقتطاع
الاحتياطيات
|
توزيعات الأرباح الإجمالية
|
فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية
|
المعاملات
|
المتغيرات
|
|
.756*
.018 9 |
.822**
.007 9 |
.822**
.007 9 |
.874**
.002 9 |
1
- 9 |
Pearson Correlation
Sig. (2
– tailed)
N |
فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية
|
|
.729*
.026 9 |
878**.
.002 9 |
.878*
.002 9 |
1
- 9 |
.874**
.002 9 |
Pearson Correlation
Sig. (2
– tailed)
N |
توزيعات الأرباح الإجمالية
|
|
.663
.052 9 |
1.000**
.000 9 |
1
- 9 |
.878**
.002 9 |
.822**
.007 9 |
Pearson Correlation
Sig. (2
– tailed)
N |
الأرباح التشغيلية بدون فروقات القيمه العادله وبعد اقتطاع
الاحتياطيات
|
|
.663
.052 9 |
1
- 9 |
1.00**
.000 9 |
.878**
.002 9 |
.822*
.007 9 |
Pearson Correlation
Sig. (2
– tailed)
N |
الاحتياطيات
|
|
1
- 9 |
.663
.052 9 |
.663
.053 9 |
.729*
.026 9 |
.756*
.18 9 |
Pearson Correlation
Sig. (2
– tailed)
N |
التغير في مبلغ التمويل الاجمالي
|
** Correlation
is significant at the 0.01level
(2- tailed).
* Correlation is significant
at the 0.05 level (2-tailed).
|
(1) Carol
Alexander,Elizabeth Sheedy,Mathematical Foundations of Risk Mangament,P191-192.
|
4-2-9 ملخص نتائج أختبار الفرضية الثانية:
ان ملخص نتائج فحص
الفرضية الثانية (الفرضيات العدمية والبديلة للعوامل الممثلة في معادلة الانحدار
المتعدد) كلاتي:
|
مسلسل
|
الفرضيات العدمية والبديلة
|
الفرضية العدمية
|
الفرضية البديلة
|
شرح النتائج
|
|
1.
|
لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/ توجد علاقة
إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة للأستثمارات العقارية وتوزيعات الأرباح الإجمالية
|
رفض
|
قبول
|
معامل الارتباط مرتفع وهو 874. كذلك فأن القيمة الفعلية
للأهمية المحتسبة هي 002. وهي أقل من 5%
|
|
2.
|
لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/ توجد علاقة
إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة للأستثمارات العقارية
والأرباح التشغيلية
|
رفض
|
قبول
|
أن معامل الأرتباط مرتفع وهو 822. كما أن الأهمية
الفعلية هي 007. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%
|
|
3.
|
لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/ توجد علاقة
إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين
فروقات القيمة العادلة للأستثمارات العقارية والاحتياطيات
|
رفض
|
قبول
|
أن القيمة الفعلية المعنوية المحتسبة هي 007. وهي أقل
من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%
|
|
4.
|
لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/ توجد علاقة
إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية
والتغير في التمويل.
|
رفض
|
قبول
|
أن القيمة الفعلية للأهمية المحتسبة هي 018. وهي اقل
من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%
|
4-3 اختبار
الفرضية الثالثة:
أن نص
الفرضية الثالثة كما يلي:
|
هناك علاقة إحصائية ما بين أستخدام نموذج القيمة
العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين زيادة حجم التمويل المتحصل عليه من
قبل الشركات العقاريه بما يخالف القواعد الأساسية" للمتاجرة بحقوق الملكية".
|
4-3-1 جزئيات الفرضية الثالثة:
أن الفرضية الثالثة
الموضحة أعلاه تتألف من جزئيتين رئيسيين هما:
|
الجزئية
|
شرح
الجزئية
|
|
الجزئية
الأولى
|
افتراض أن هناك علاقة إحصائية ما بين استخدام نموذج
القيمة العادلة لتقييم الاستثمارات العقارية وبين زيادة حجم التمويل الخارجي
التي حصلت عليه الشركات العقارية من المصارف المحلية.
|
|
الجزئية
الثانية
|
تم افتراض أن معدلات الفائدة على القروض المتحصل عليها
من المصارف أعلى من نسبة العائد المتوقع الفعلية التي من ممكن تحقيقها من
استثمار الأموال المقترضة، سواء في الاستثمارات المحتفظ بها للمتاجرة أو في
تطوير الاستثمارات العقارية، وفيما لو ثبتت صحه هذا الافتراض فان ممارسات
الادارات في الشركات العقاريه بخصوص الاقتراض ستعتبر مخالفه لمبدأ "المتاجرة بحقوق
الملكية" (1).
|
4-3-2 منهجية إثبات/نفي إثبات الجزئية
الأولى من الفرضية الثالثة:
تفترض الجزئية الأولى من الفرضية الثالثة ضمنياً أن الشركات العقارية قد
لجأت إلى رهن العقارات الاستثمارية كضمان للقروض التي حصلت عليها من المصارف
المحلية، لذلك فأن العوامل الأساسية التي يتوجب تحديدها لإثبات /أو نفي إثبات هذه الجزئية من
الفرضية الثالثة هي كما يلي:
أ)
تحديد تأثير الزيادة في القيمة العادلة
للاستثمارات العقارية نتيجة تطبيق نموذج القيمة العادلة، ويعتبر هذا البند العامل
الرئيسي الذي نحن بصدد قياس تأثيره على تحفيز المصارف المحلية في الكويت على منح
القروض للشركات العقارية.
ب) حجم الاستثمارات العقارية
المقبولة من المصارف كرهن للقروض والتسهيلات المصرفيه باعتبار ذلك ضمانا محفزاً
للمصارف على تقديم القروض.
ج) الزيادة في القروض الممنوحة من
المصارف بضمان فروقات القيمة العادلة المتضمنة في الإستثمارات العقارية المرهونة.
د)
"سلوك تسديد القروض
والتسهيلات" (2) من قبل الشركات العقارية في الفترات السابقة فيما يتعلق بقدرتها
على تسديد القروض عند استحقاقها، ويتم الاستدلال على هذا السلوك من خلال حصر حجم
التسديدات السابقة للقروض من قبل الشركات العقارية خلال كل سنة مالية.
ه)
أداء الشركات العقارية السنوي (الأرباح)، بدون
إدخال فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية ضمن هذه الارباح، حيث سيتم فصل
هذا البند على حدة ضمن معادلة الانحدار المتعدد لقياس أثره منفرداً.
إرسال تعليق