الحقوق العينية في القانون

الحقوق العينية

انواع الحقوق العينية

بحث حول الحقوق العينية التبعية

الحقوق العينية في القانون المغربي

الحقوق العينية

الحقوق العينية الاصلية والتبعية في القانون المغربي

الحقوق العينية الاصلية

الحقوق العينية التبعية

مضامين مدونة الحقوق العينية

التطور التاريخي للعقار

تحميل القانون العقاري الجزائري

محاضرات في القانون العقاري الجزائري

تعريف القانون العقاري

القانون العقاري المغربي s5

التطور التاريخي للتعمير بالمغرب

القانون العقاري المغربي

الملكية العقارية في القانون الجزائري

شرح القانون العقاري المغربي

الحقوق العينية

اولا المواضيع

= 1 =التطور التاريخي للعقار== يعود تبني المغرب لنظام التحفيظ العقاري إلى عهد الحماية الفرنسية، التي تدخلت تحت فلسفة

إصلاح النظام القانوني بالمغرب، وسنت نظام التحفيظ العقاري بمقتضى ظهير 12 غشت 1913 والذي يستمد مبادئه وأسسه من

نظام التسجيل العيني، الذي تعود أصوله إلى التشريع الأسترالي، و يرجع الفضل إلى وضعها لسيد "روبيرت ريتشارد تورانس

ومن مبررات إصدار هذا الظهير حسب سلطات الحماية نذكر وضع حد للفوضى التي كانت سائدة بالملكية العقارية، وإقرار حقوق

الأفراد في الميدان العقاري على أسس عصرية، ثم وضع حد لأعمال الاستيلاء والترامي التي كانت سائدة على الأملاك العقارية

العامة والخاصة، ثم سن سياسة عقارية واضحة المعالم من أجل استغلال أفضل للثروة العقارية.

وأمام الأهمية التي يحظى بها التحفيظ العقاري، ووعيا من المشرع المغربي بها فقد بادر إلى إصدار قانون 14.07 المغير والمتمم

لمقتضيات ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري خصوصا وأن هذا الأخير أصبح لا يستجيب للمتطلبات الاقتصادية

والاجتماعية ببلادنا، وعدم ملائمته لظرفية الحالية، والتقليل من المنازعات بشأن العقار والعمل على تشجيع الاستثمار والبناء حتى

يكون العقار قاطرة نحوى التنمية الاقتصادية من خلال توجه المشرع في القانون الجديد بالإسراع بالمسطرة وتبسيطا لما أمكن،

والسير تدريجيا نحوى الإجبارية في التحفيظ. والأصل في مسطرة التحفيظ أنها مسطرة إدارية يباشرها المحافظ العقاري وقد تتخللها

مسطرة قضائية في التعرض على مطلب التحفيظ أو في حالة صدور قرار الرفض والإلغاء من طرف المحافظ،

= 2 = تحدث عن حق الملكية في التشريع المغربي يعتبر صدور مدون الحقوق العينية سنة 2012 هدفا طال انتظاره لعقود من

الزمن و تناولت المدونة حق الملكية في الكتاب الاول كحق عيني اصلي كما جاء في المادة 9 ، و يكتسي هذا الحق اهمية اقتصادية

و اجتماعية في حياة الافراد و هو في يكتسي و يختزل اشكاليات متعددة ، ومن هنا يثير فينا الفضول طرح جملة من التساؤلات

ابرزها : هل وضع المشرع المغربي تعريفا لحق الملكية و اين يتحدد نطاقها ؟ - الملكية بمفهومها اهي مطلقة ام ان قيودا قد -

طالتها و هل اولت مختلف التشريعات القانونية حماية لهذا الحق ؟

و في هذا الصدد و للاجابة عن التساؤلات الانفة الذكر ارتايت تناول هذا الوضوع وفقا للتصميم الاتي :

المحور الاول :مفهوم حق الملكية و نطاقها

اولا: مفهوم و خصائص حق الملكية ورد حق الملكية في المادة 9 من مدونة الحقوق العينية العقارية و بالرجوع الى المدونة نجد

ان المشرع المغربي لم يضع تعريفا محددا و مباشرا لحق المكلية و هو بهذا يكون قد احسن صنعا فذلك ليس من اختصاصه الا انه

اشار لعناصرها و خصائصها ، غير انه بالعودة الى كتب الفقه عامة نجد على ان حق الملكية يعرف " الملكية حق عيني على شيئ

معين تعطى لصاحبها دون سواه الحق في استعمال ذلك الشيء و استغلاله و التصرف فيه دون تعسف و ضمن الحدود التي رسمها

القانون و النظام العام" و في هذا التعريف اشارة واضحة لنظرية التعسف في استعمال الحق في المجال العقاري. و الجدير بالذكر ان

خصائص حق الملكية تستهدف من المادة 14 من المدونة اذ ورد فيها " يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله و

استغلاله و التصرف فيه، و لا يقيده في ذلك الا القانون او الاتفاق"، و كذا في المادة 19 التي تنص: " لمالك العقار مطلق الحرية

في استعمال ملكه و استغلاله و التصرف فيه و ذلك في النطاق الذي تسمح به القوانين و الانظمة الجاري بها العمل" و طبقا لهاتين

المادتين فلحق الملكية خصائص ثلاث تكمن في الاستعمال اي استعمال الشيء موضوع حق الملكية وفق ما اعدة له كسكى الدار و

ركوب السيارة ، كما تولي الملكية لصاحبها حق استغلال الشيء اي حق اخد ثماره و منتجاته فللمالك الاستئثار بثمار ملكه سواء

كانت طبيعية او صناعية او مدنية، ناهيك انها تولي كذلك حق التصرف بالشيء اي حق اجراء سائر التصرفات عليه سواء اكانت

هذه التصرفات مادية كتغيير شكله و معالمه او اتلافه جزءا او كلا او كانت قانونية . و هذا و يميز حق الملكية بكونه جامع و مانع .

ثلنيا : نطاق حق الملكية الحديث عن حق الملكية يحثنا للتسليم بكون من يملك عقارا فانه يملك ما فوقه و ما تحته غير انه مع ذلك

ثمة قيود تختزل في ثلاث حيثيات ، الحيثية الاولى تجلى في التفريعات ، اذا ورد في المادة 16 على انه : " مالك العقار يملك كل

ملحقاته و ما يدره من ثمار او منتجات و ما يضع اليه او يدمج فيه بالالتصاق" ، اي ان صاحب حق الملكية ينتفع بكل ما يجاور

.عقاره اي ملحقاته و كذا ما يوجد به هذا العقار من منتجات، وهذا يتاكد كذلك في المادة 231 و ما يليه. اما الحيثية الثانية فتتمثل

في العلو كما ورد في المدونة في المواد 15 و 19 و 138 و ما يليهن. اما بخصوص الحيثية الثالثة فتكمن في العمق طبقا للمواد

15 و 18 و 19 من المدونة.

المحور الثاني : قيود حق الملكية و حمايتها

اولا: قيود حق الملكية لقد تقررت مجموعة من القيود على حق الملكية و ذلك بغية منع اساءة استعمال هذا الحق يمكن اجمالها و

حصرها اولا في القيود المقررة على سبيل النفع العام و التي تعرف من خلال المادة 19 من المدونة التي تنص على : " لمالك

العقار مطلق الحرية في استعمال ملكه و استغلاله و التصرف فيه و ذلك في النطاق الذي تسمح به القوانين و الانظمة الجاري بها

العمل"، فقد قيد المشرع صاحب حق الملكية حرية استعمال ملكه في النطاق الذي تسمح به القوانين اي النص على عدم معارضة

القوانين و الابتعاد على كل ما من شانه الاصطدام مع ما تعارضه القوانين و كذا الانظمة الجاري بها العمل. ثانيا ثمة قيود مقررة

وفقا لمصادر الجوار و ذلك حسب ما ورد في المادة 21 التي تنص على انه : " لا يسوغ لمالك العقار ان يستعمله استعمالا مضرا

بجاره ضررا بليغا و الضرر البليغ يزال " ، اي الابتعاد عن استعمال العقار بطريقة قد تفضي الى لحوق الاضرار بمن يجاورعقار

صاحب الملكية، ثالثا هناك قيود اتفاقية و تجدر الاشارة الى ان المشرع لم يذكر شيئا عن هذه الاتفاقيات الا انه ملح لها في المادة

14 من المدونة " .. و لا يقيده في ذلك الا القانون او الاتفاق "

ثانيا : حماية حق الملكية خصصت مدونة الحقوق العينية حماية خاصة لحق الملكية و ذلك لما له من اهمية في المجال العقاري و

لدى الافراد، فالكل يصبوا لحماية ما يملكه و الوقوف في وجه كل من شكل تهديد على ملكيته، و تتمظهر حماية حق الملكية حسب

ما ورد في مدونة الحقوق العينية من خلال المادة 22 التي تنص على انه : " لمالك العقار ان يطلب استحقاق ملكه ممن يكون قد

استولى عليه دون حقه.." و كذلك تنص المادة 23 على : " لا يحرم احد من ملكه الا في الاحوال التي يقررها القانون، لا تنزع

2

ملكية احد الا لاجل المنفعة العامة وفق الاجراءات التي ينص عليها القانون و مقابل تعويض مناسب". هذا و قد تقررت حماية حق

الملكية في الفصول 116 الى 170 من قانون المسطرة المدنية ناهيك عن الفصل 570 من ق المسطرة الجنائية ، و هكذا يتضح

ان لحق الملكية حماية قانونية بامتياز، و الجدير بالذكر انه الى جانب هذه الحماية القانونية فقد حصصت لحق الملكية حماية

دستورية ، ايضا تتبين من خلال الفقرتين الاولى و الثانية من الفصل 35 من الدستور اي هناك حماية قانونية و دستورية ، و هذا

ان دل على شيئ فانما يدل على الاهمية البالغة التي يكتسبها حق الملكية .

و قد تبين اذن و بعد هذه الاشواط التي قطعناها في معرض حديثنا عن حق الملكية انه يتربع صدارة الحقوق العينية الاصلية بامتياز

و بانواعها المختلفة سواء الملكية المشاعة او المشتركة التامة او الناقصة.

= 3 = الحقوق الواردة في المادة 9 من م ح ع مع التفصيل في حق الملكية) الحقوق العينية الاصلية(

مقدمة يعتبر صدور مدونة الحقوق العينية سنة 2012 هدف طال انتظاره لعقود من الزمن وقد تناولت المدونة في كتابها الاول و

في المادة 9 الحقوق العينية الاصلية و التي يتصدرها حق الملكية و تكتسي هذه الحقوق اهمية اقتصادية و اجتماعية في حياة

الافراد بمجملها . و يطرح هذا الموضوع اشكالات و مشكلات متعددة و مختلفة مما يثير فينا الفضول طرح جملة من التساؤلات

ابرزها : ما هي الحقوق العينية الاصلية الواردة في المادة - 9 من المدونة ؟ والى اي حد يمكن القول ان لحق الملكية اهمية -

بالغة مقارنة مع باقي الحقوق العينية الاصلية الاخرى ؟

المحور الاول : الحقوق العينية الاصلية باستثناء حق الملكية ورد في المادة 9 من م ح ع ان " الحق العيني الاصلي هو الحق الذي

يقوم بذاته من غير حاجة الى اي حق اخر يستند اليه " و الحقوق العينية الاصلية الواردة بالمادة 9 جاءت على سبيل الحصر و

سنقدم تعريفا لكل حق من هذه الحقوق باستثناء حق الملكية على ان نفصل الحديث به في المحور الثاني .

1 حق الارتفاق و التحملات العقارية : تم تضمين احكامه في المواد - 37 الى 78 ، و طبقا للمادة 37 من المدونة فان : "الارتفاق

حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من اجل استعمال او منفعة عقار يملكه شخص اخر". و من خلال هذا التعريف يمكن القول

ان حق الارتفاق هو حق مقرر لخدمة عقار يسمى العقار المخدوم او المرتفق على عقار اخر في ملك شخص غير مالك للعقار و

يسمى بالعقار الخادم او المرتفق به . فقد يكون لعقار في ملك شخص حق مرور على عقار مجاور يمكله شخص اخر، و الارتفاقات

اما طبيعية او قانونية او بارادة الافراد. اما بخصوص التحملات العقارية فقد تصدى المشرع المغربي في المواد 70 الى 78 نذكر

منها حق الجار في اجبار جاره على تعيين حدود لاملاكهما المتلاصقة ، كما للجيران حق المطالبة بازلة مضار الجوار التي تتجاوز

حد المألوف. 1 حق الانتفاع : تم تظمينه في المواد - 79 الى 104 ، و طبقا للمادة 79 " الانتفاع حق عيني يخول للمنتفع استعمال

عقار على ملك الغير و استغلاله ، و تنقضي مدته لزوما بموت المنتفع" من هنا يتبين ان حق الانتفاع يمنح صاحبه سلطة استعمال

و استغلال عقار الغير اي ان عنصر حق الملكية توزع بين صاحب حق الملكية الذي يحتفظ فقط بسلطة التصرف و يسمى في هذه

الحالة بمالك الرقبة، و صاحب حق الانتفاع الذي تنتقل اليه سلطتي الاستعمال و الاستغلال. 2 حق العمرى : تناولة المدونة في -

المواد 105 الى 108 و طبقا للمادة 105 فان : " العمرى حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى

له او المعطي او لمدة معلومة" اي ان هذا الحق يمكن المعطى له من ملكية حق عيني دون ان يدفع اي مقابل وذلك طول حياته او

حياة المعطي او لمدة معينة ، و في مقابل ذلك يلتزم المعطى بان يقيم في العقار موضوع هذا الحق او ان ياخد غلته، كما يلتزم

المعطى له المحافظة على العقار موضوع هذا الحق و العناية به و حفظه و صيانته. 3 حق الاستعمال : نظمته المدونة في المواد -

109 الى 115 و يعتبر حق الاستعمال حقا مصغرا من حق الانتفاع يمنح لصاحبه بعض ما يحصل عليه المنتفع من حق الانتفاع ، و

يمكن ان يقرر مثله حق الانتفاع على الملكية العقارية و على حق السطحية و على حق الزينة و الهواء و التعلية. 4 حق السطحية -

: تم تنظيمه احكامه في المواد 116 الى 120 و طبقا للمادة 116 التي نصت على ان : "السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات

او منشات او اغراس فوق ارض الغير. و ينتقل بالشفعة او بالارث او بالوصية. و لا يمكن ترتيب حق السطحية على حقوق مشاعة

الا باتفاق جميع الشركاء" فحق السطحية حق قائم بذاته يتمثل في ملكية بنايات و منشأت و اغراس مقامة فوق ارض تعود ملكيتها

لشخص اخر، و انقضاء حق السطحية يتم بالتنازل عنه صراحة او بهلاك البنايات و الاغراس هلاكا كليا . 5 حق الكراء الطويل -

الامد : تناولته المدونة في المواد 121 الى 129 ، و الكراء الطويل الامد حق عيني قابل للرهن الرسمي لا تقل مدته عن عشر

سنوات و لا تتجاوز اربعين سنة ، و انقضاء الكراء الطويل الامد يكون اما بحلول اجله او بفسخه قضائيا او بالحاقه اضرار جسيمة

بالعقار . 6 حق الحبس : طبقا للمادة - 130 " تطبق على حق الحبس الاحكام الواردة في مدونة الاوقاف" و قد عبرت مدونة

الاوقاف عن الحبس لمصطلح الوقفة. 7 حق الزينة : تناولته المدونة في المواد - 131 الى 137 ، و طبقا للمادة 131 " الزينة حق

عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق ارض الغير" فهذا الحق يقع على ارض من املاك الغير يتعهد صاحبه

بالبناء عليها مقابل ملكيته لهذا البناء الذي احدته على الارض موضوع هذا الحق. 8 حق الهواء و التعلية : تم تنظيم احكامه في -

المواد 138 الى 141 و طبقا للمادة 138 ان : " حق الهواء و التعلية حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي

يعلو بناء قائما فعلا يمكله الغير و ذلك من اجل اقامة بناء فوقه تسمح به القوانين و الانظمة " و يتضح اذن ان هذا الحق يسمح

لصاحبه الاستفادة من جزء محدد من الفضاء الطلق الموجود فوق بناء قائم فعلا يملكه الغير يسوغ بمقتضاه لمشتريه البناء فوقه.

المحور الثاني : حق الملكية يعتبر حق الملكية ام الحوق العينية الاصلية اذ يشمل مصدر انبثاق بقية الحقوق الاخرى ، وطبقا للمادة

14 من المدونة : " يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله و استغلاله و التصرف فيه، و لا يقيده في ذلك الا

القانون او الاتفاق". و يتبن من خلال التعريف ان عناصر حق الملكية ثلاثة و هي الاستعمال و الاستغلال و التصرف.

كما يتميز حق الملكية بكونه حق جامع و مانع ، و تتخد الملكية انواعا مختلفة هي الملكية التامة وهي ملكية الرقبة و المنفعة ،

الملكية الناقصة و هي المنفعة دون الرقبة كحق السكنى ، و الملكية المشاعة و هي الغير محددة و غير المعروفة ، الملكية

المشتركة و نطاقها هو العقارات المبنية على شكل عمودي سواء كان العقار محفظا او غير محفظ ، كما تضم الجزء المقرر و الجزء

المشترك.

9 نصت المادة 5 على ان الاشياء العقارية اما عقارات بطبيعتها او عقارات بالتخصيص حلل و ناقش –

3

العقار هو كل شئ ثابت في مكانه ولا يمكن نقله دون تلف،أي الأراضي والمباني والأشجار التي تتصل بالأرض

اتصال قرار . وتنقسم إلى نوعين: العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص . أولا : العقار بطبيعته meubles par leur nature " :" Im ويكون كل شيء ثابت في مكانه ومستقرا فيه, ويشغل حيزا معينا لا يتغير فهو عقار بطبيعته. وانطلاقا من هذا

المفهوم نجد أن العقارات بطبيعتها تشمل كل من الأراضي والأبنية, الأشجار والنباتات . وبذلك كانت العقارات بطبيعتها هي العقارات ذات المستقر الدائم كالأراضي والدور, والأشجار المتأصلة في الأرض

والتي لم تنفصل عنها .فشرط الثبات والإستقرار في الأرض بصورة لا يمكن نزعها دون تلف يصيبها هو الذي يضفي

على الأشياء طبيعة العقارات بطبيعتها

وانطلاقا من هذا المفهوم نقول بأن العقارات بطبيعتها تشمل على ما يلي : الأراضي : فللأراضي خاصية الإستقرار والثبات في مكانها ومدلول الأرض يشمل الأراضي الزراعية والمعدة للزراعة

أو البناء والأرض الصحراوية أو الجبلية ويشمل أيضا ما يقام عليها من أبنية وعمارات ما دامت مستقرة بحيزها

وثابتة فيه أو كالأنفاق فكل هذه الأراضي وما يتصل بها وله صفة الإستقرار كلها عقارات بطبيعتها ويستوي أن تكون

تلك العقارات مملوكة للدولة ملكية خاصة أو عامة أو تكون مملوكة للأفراد . الأبنية : كل بناء أو تشييد على الأرض ما دام مثبتا فيها يعتبر عقارا بطبيعته أيا كانت طريقة تثبيته في الأرض وأيا

كان مالكه ما دام التعامل فيه بنية الإبقاء على الإستقرار,

والأبنية لا تشمل المباني بمعناها الأصلي مثل البيوت, والمخازن والمعامل... إلخ, بل تشمل أيضا الإنشاءات الفنية

بأنواعها مثل الخزانات والآبار والجسور والأنفاق

الأشجار والنباتات : المتصلة بالأرض إتصالا ثابتا ومستقرة بمكانها بواسطة جذورها المتعمقة في التربة الأرضية

تأخذ حكم العقار بطبيعته أيا كان نوعها وقيمتها . ثانيا : العقار بالتخصيص : العقار بالتخصيص من حيث طبيعته المادية يمكن نقله من مكان إلى آخر ولكن القانون خروجا على طبائع الأمور – –

يعتبر تلك المنقولات من العقارات إذ رصدت لخدمة عقار أو استغلاله . ولكن ما هي الغاية من وجود هذا النوع من العقارات؟ الواقع أن المشرع يهدف من إيجاد العقارات بالتخصيص إلى

المحافظة على الوحدة الإقتصادية التي نشأت بين العقار والمنقول, فتخصيص المنقول لخدمة العقار يترتب عليه حسن

إستغلال هذا العقار والمحافظة على قيمته . وبالتالي فكل ما من شأنه المساس بتلك الوحدة بينهما يترتب عليه

المساس بقيمة العقار نفسه وبالتالي بمصلحة مالك العقار. فلقد تأثر المشرع بدور العقار وأهميته في إقتصاديات البلد

ودخلها القومي, فحرص على المحافظة على قيمة العقار, وذلك بإخضاع المنقولات التي تخصص لخدمته لنفس النظام

القانوني للعقارات . وعلى أية حال فإن نظام العقارات بالتخصيص يهدف على المستوى العام المحافظة على قيمة

العقارات, بإلحاق المنقول الذي يسهل حسن إستخدام العقار فالعقار من شأنه أن يرفع من قيمته, , كما يهدف هذا

النظام إلى حماية دائني مالك العقار اللذين لهم حق الضمان العام على أموال مدينهم, فضلا عن تحقيقه لمصلحة الدائن

ذو الضمان الخاص على عقار مدينه,