شروط الحجز التحفظي

الحجز التحفظي

تعريف الحجز التحفظي/ هو عمل قانوني يقوم به مندوب التنفيذ بناء علي طلب الدائن لوضع مال من أموال مدينه تحت يد القضاء، تفادياً لخطر عدم تمكن الدائن من استيفاء حقه، خشية تهريب المدين لأمواله بإخفائها أو بالتصرف فيها.

•       الحجز التحفظي/ إجراء تحفظي بحت يؤدي إلي المحافظة علي الضمان العام المقرر للدائن علي أموال مدينه عن طريق عدم نفاذ التصرف فيه فضلاً عن تقييد سلطة المحجوز عليه في استعماله

•       الحجز التحفظي/ هو إجراء وقتي( الاستعجال ) يمثل صورة من صور الحماية الوقتية للحق، تتمثل خشية الدائن من تهريب المدين لأمواله قبل التنفيذ عليها، لذا لا يلزم سند تنفيذي ولا اتخاذ مقدمات

الفرق بين الحجز التحفظي والحجز التنفيذي ( مهم جداّ )

الحجز التحفظي        الحجز التنفيذي

1       لا يلزم بيد الحاجز سند تنفيذي        يلزم وجود سند تنفيذي

2       لا يشترط اتخاذ مقدمات التنفيذ        يلزم اتخاذ مقدمات التنفيذ وإلا وقع باطلاً

3       يؤدي تقييد سلطة المدين في استعمال ماله   يؤدي تقييد سلطة المدين في استعمال ماله إضافة أنه تخول الحاجز سلطة تحريك إجراءات نزع الملكية

4       لا يخول بيع المنقولات المحجوزة ولا يسقط بمرور المدة( 3 أشهر )      يسقط المنقولات إذا لم يتم بيعها خلال ( 3 أشهر )

5       يباشر علي مسئولية الحاجز الذي يكون ملزماً دائماً بالتعويضات في حال إلغائه  لا عقاب للإطلاق لحيازته للسند التنفيذي ولا مجال للتعويضات إلا إذا ثبت سوء نية الحاجز

6       يرد علي المنقولات دون العقار لأن العقار حيز ثابت لا يتصور نقله أو إخفاؤه   ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

7       لا يلزم أن يكون الحق المحجوز من أجله معين المقدار بل يكفي أن يكون محقق الوجود وحال الأداء و أن لا يقع الحجز إلا بأمر من قاضي الأمور المستعجلة بناء علي عريضة يقدمها طالب الحجز         يلزم أن يكون حق الدائن محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء

8       استئذان من القضاء إلا إذا كان بيد الدائن الحاجز سند تنفيذي       يمارس دون حاجة إلي إذن القضاء لتطلب وجود السند التنفيذي مسبقاً

9       يرفع الحاجز دعوى صحة الحجز وثبوت الحق خلال(8 أيام ) التالية للحجز      لا محل لهذه الدعوى إلي الإطلاق لوجود سند تنفيذي

شروط توقيع الحجز التحفظي

أولاً : الاستعجال/ يتمثل في خشية الدائن تهريب المدين لأمواله قبل التنفيذ عليها، وهي مسألة متروكة لتقدير القاضي عند إصداره الأمر بالحجز التحفظي في الحالات التي تبرر سلوكه، أو المحكمة التي ترفع أمامها دعوى صحة الحجز مع مراعاة حالة المدين الاجتماعية وسوابقه وسهولة تهريب أمواله.

حالات الحجز التحفظي /

1- إذا لم يكن للمدين إقامة مستقرة في الدولة    2- إذا خشي الدائن فرار مدينه أو تهريب أمواله أو إخفاءها

3- إذا كانت تأمينات المدين مهددة بالضياع

ملاحظة: يقع عبء الإثبات علي عاتق الدائن الحاجز في حالة توافر شرط الاستعجال

حالات الاستعجال القانوني/

1- حق مؤجر العقار في الحجز التحفظي علي منقولات المستأجر/

أ- أن يكون الحاجز مؤجر العقار/ أن يكون مالكاً أو صاحب حق الانتفاع أو حائز أو مؤجراً من الباطن وسواء كان العقار أرض بناء أو أرضاً زراعية وغير زراعية أما إذا كان مؤجراً لمنقول فإنه لا يملك الحجز التحفظي

ب- أن يكون المحجوز عليه مستأجراً أو مستأجراً من الباطن للعقار/ لا يجوز توقيع الحجز التحفظي علي غاصب العقار الذي لا تربطه بمالكه أو صاحب الحق في الانتفاع به رابطة المستأجر بالمؤجر.

ج- أن يوقع الحجز وفاء لدين يضمنه امتياز مؤجر العقار/ ويكون لأجرة العقارات والأراضي الزراعية لمدة سنتين أو لمدة الإيجار عن قلت عن ذلك، كما يشمل كل حق آخر للمؤجر بمقتضي عقد الإيجار ( كالتعويض ) الذي يترتب علي مخالفة المستأجر لشرط من شروط العقد.

د- أن يوقع الحجز علي المنقولات التي يكون للمؤجر حق امتياز عليها/ كالأثاث والبضائع والآلات الزراعية والمواشي والمحاصيل الناتجة من العين المؤجرة وغير ذلك، والحجز يشمل ولو لم تكن مملوكة للمستأجر ما لم يثبت أن المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بأنها مملوكة للغير، ودون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة.

2- حق مالك المنقول ومن له حق عيني عليه أو حق في حبسه في توقيع الحجز ألاستحقاقي عليه عند حائزه والغرض ضبطها ومنع حائزها من التصرف فيها تصرفاً قد يمنع صاحبها من استرداها إذا ما حكم له بحقه فيما بعد.

3- بالنسبة لحجز ما للمدين لدي الغير/ حيث يكون للدائن مصلحة في سرعة حبس أموال مدينه في يد الغير عن طريق حجزها حتى يتمكن من التنفيذ عليها قبل تسليمها للمدين.

4- إذا لم يكن للمدين إقامة مستقرة في دولة الإمارات/ مثل البدو الرحل يستوي في ذلك أن يكون مواطناً أم غير مواطن له وطن بالخارج أم لا، وهذه الحالة يجوز للدائن أن يتربص مدينه من أموال فيحتفظ عليها قبل أن ينقلها معه في ترحاله أو سفره إلي الخارج.

5- إذا خشي الدائن فرار مدينه أو تهريب أمواله أو إخفائها/ ( مدين سيء النية ) مثل أن يخلي محله أو موطنه وحزم أمتعته هرباً منه لذا يشترط لتحقيق هذه الحالة قيام القرائن الجدية علي قيام فكرة الفرار للمدين

ثانياً: الشروط اللازمة في الحق المحجوز من أجله ( سند الحاجز )/

1- محقق الوجود/ بمعني أن يكون حقه ( الدائن ) ثابتاً بسند يدل ظاهره علي وجوده، وتحقق الوجود يعني انتفاء كل نزاع في شأنه وإلا لأمكن لكل مدين أن يمنع الحجز بإثارة أي نزاع في الدين ولو لم يكن نزاعاً جدياً

2- حال الأداء/ بمعني ألا يكون الحق احتماليا أو مقترناً بوصف، ولا يجوز اقتضاءه لمجرد حق احتمالي يكون في المستقبل أو حق معلوم معلق علي شرط واقف لم يتحقق بعد أو مضافاً إلي أجل لم يحل بعد.

3- معين المقدار/

* لا يشترط أن يكون الحق المراد توقيع الحجز من اجله معين المقدار بل يكفي تقديره بصفة مبدئية بواسطة القاضي والحكمة إتاحة الفرصة للدائن لتوقيع الحجز التحفظي دون انتظار تعيين مقدار حقه بصفة نهائية لتفادي تهريب المدين لأمواله.

* يجوز للمضرور توقيع ذلك الحجز علي المسئول عن الضرر ما دامت مسئوليته مؤكدة بحكم أو اتفاق رغم عدم تحديد مبلغ التعويض بعد.

سند الحجز

•       يفضل الدائن الذي يحوز سنداً تنفيذياً سلوك طريق الحجز التحفظي علي الحجز التنفيذي ( لمباغتة المدين ومفاجأته دون تهريبه لمواله أو التصرف فيها ).

•       عدم الحاجة إلي اتخاذ مقدمات التنفيذ ويلزم أن يكون الدين الثابت بالسند معين المقدار.

•       إذا لم يكن بيد الدائن سند تنفيذي أو كان دينه غير معين المقدار جاز لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر الحجز ويقدر دين الحاجز تقديراً مؤقتاً بناء علي طلب الحاجز ( المشرع الإماراتي )

أ- الجهة المختصة بإصدار الأمر/ إذا كانت الدعوى مرفوعة بالحق من قبل أمام المحكمة المختصة جاز طلب الأمر بالحجز المشار إليه من المحكمة التي تنظر الدعوى.

ب- إجراءات استصدار الأمر بالحجز/ يطلب بعريضة تقدم للقاضي الذي يفصل فيها وفقاً للقواعد التي تقررها كما يجب أن تتضمن هذه العريضة طلب الإذن والبيانات الأخرى مثل( بيان واف للمنقولات المدعي بملكيتها )

ج- سلطة القاضي الأمر/ سلطة تقديرية في تحديد الإجراء الذي يأمر به مثل أن يجيب الطالب طلبه ويأمر بإجراءات الحجز أو أن يأذن بالحجز بالنسبة لجزء من حق الدائن فقط دون الآخر الذي لا تتوافر له الشروط الواجبة أو أن يعلق إذنه بالحجز علي شرط من الشروط مثل ( يقوم الحاجز بدفع كفالة أو تكليف المحجوز عليه بالوفاء قبل توقيع الحجز أو بعد مهلة معينة ما لم يكن الحجز استحقاقياً ) أو أن يرفض الإذن إذا تبين أن حق الطالب قليل القيمة بحيث لا يتناسب مع مصاريف الحجز أو أن المطلوب الحجز عليه موسر لا حاجة للتحفظ علي أمواله أو أن طالب الحجز سيء النية لا يريد سوي الإضرار بمركز المحجوز عليه  لسمعته 

د- حجية الأمر بالحجز وكيفية التظلم منه/

* أن يكون نافذاً نفاذاً معجلاً بقوة القانون رغم قابليته للتظلم أو رغم التظلم فيه بالفعل.

* يسقط إذا لم يقدم للتنفيذ خلال ( 30 يوماً ) من إصداره

* يجوز التظلم منه أمام المحكمة التي تنظر دعوى ثبوت الحق وصحة الحجز

إجراءات الحجز التحفظي

*إذا كانت المنقولات المراد الحجز عليها لدي المدين سمي الحجز في تلك الحالة(الحجز التحفظي لدي المدين)

* إذا كانت تلك المنقولات في حيازة الغير سمي الحجز في تلك الحالة ( حجز ما للمدين لدي الغير )

إجراءات الحجز التحفظي علي المنقول لدي المدين/

1- لا يكون طالب الحجز ملزماً باتخاذ مقدمات التنفيذ في إعلان السند التنفيذي      * تكليف المدين بالوفاء

2- انقضاء فترة معينة ( 15 يوماً ) من تاريخ إعلانه يتاح فيها للمدين تدبير أموره

3- يتبع في الحجز التحفظي علي المنقولات لدي المدين نفس القواعد المتبعة في الحجز التنفيذي علي المنقولات لدي المدين عدا ما تعلق منها بتحديد يوم البيع.

دعوى ثبوت الحق وصحة الحجز

تعريف دعوى ثبوت الحق وصحة الحجز/ هي الدعوى التي يطلب فيها الحاجز حجزاً تحفظياً من المحكمة المختصة الحكم له بدينه المحجوز من أجله في ذمة المحجوز عليه وبصحة إجراءات الحجز في حالة توقيع الحجز بأمر من قاضي الأمور المستعجلة.

* الغرض الأساسي منها هو تزويده بسند تنفيذي يؤكد حقه أما مسألة صحة إجراءات الحجز مسألة ثانوية

أ- المحكمة المختصة بنظرها/

* الدوائر الابتدائية الجزئية المشكلة/ من قاضي فرد إذا كان الدين المحجوز لا يتجاوز (100) ألف درهم

* الدوائر الابتدائية الكلية المشكلة/  من ثلاثة قضاة إذا تجاوزت قيمته ( 100 ) ألف درهم    

المحكمة المختصة محلياً/ تحدد تبعاً لموطن المدعي عليه وهو المحجوز عليه في هذه الدعوى باعتباره الخصم الأصيل حتى ولو اختصم معه آخرون فيها.أما إذا كانت الدعوى بالحق مرفوعة من قبل محكمة أخرى دعوى صحة الحجز ترفع إلي نفس المحكمة لتنظر فيها معاً.

ب-  حالات رفع دعوى صحة الحجز/

* إجراءات حالاتها بالأحول التي يكون فيها الحجز بأمر من قاضي الأمور المستعجلة.

* إذا كان بيد الدائن سند تنفيذي فلا مجال لرفعها لأنها ترفع من أجل الحصول علي سند تنفيذي.

ج- ميعاد رفعها/

* أن يرفع تلك الدعوى خلال ( 8 أيام ) التالية لتوقيع الحجز فإذا لم يقم برفعها كلية أو رفعها متأخرة عن الميعاد المذكورة فإن الحجز يسقط ويعتبر كأن لم يكن.

* سقوط الحجز يؤدي إلي سقوط كافة إجراءاته بما فيها الإذن بالحجز وذلك لوحدة هذه الإجراءات.

د- إجراءات رفعها/

* ترفع وفقاً للقواعد العامة لرفع الدعاوى أي بصحيفة تودع قلم كتاب المحكمة المختصة خلال الميعاد المذكور ( 8 أيام ) ولو أعلنت للمحجوز عليه بعد ذلك.

* إذا سلك الحاجز طريقاً غير الذي نظمته الإجراءات المتبعة وهي إيداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

و- الخصوم فيها/

* أن يكون المحجوز عليه هو المدعي عليه فيها. 

* إذا كان الحجز التحفظي موقعاً من المؤجر الأصلي ضد المستأجر من الباطن فيجب أن يختصم فيها المستأجر الأصلي.

ه- الحكم في الدعوى/

* يجوز لها أن تحكم للحاجز بكل دينه أو بعضه إذا ثبت لها مديونية المحجوز عليه.

* يجوز لها أن ترفض دعواه في حال عدم ثبوتها وبالتالي لا يكون للحجز محل في تلك الحالة لأن الحكم باطل

* يجوز للمحكمة أن تحكم ببطلان الحجز رغم الحكم بثبوت مديونية المحجوز عليه للحاجز مثل ( إذا وقع الحجز باطلاً لوقوعه علي مال غير مملوك للمدين أو غير قابل للحجز عليه أو لعدم وجود سند يستند إليه الحجز أو لم يقم الحاجز بإبلاغ المحجوز عليه بالحجز خلال المدة المنصوص عليها قانوناً )

* للمحكمة أن تحكم للحاجز بالهدفين معاً وهما ثبوت مديونية المحجوز عليه للحاجز وبصحة إجراءات الحجز

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

وضع العقار تحت يد القضاء( حجز العقار )

قرار قاضي التنفيذ بالحجز وتسجيله/   (  يجب أن تتضمن أوراق المرافعات البيانات التالية  )

1- اسم الطالب ولقبه ومهنته وموطنه ومحل عمله وموطنه المختار في دائرة المحكمة التي يجري فيها التنفيذ إذا لم يكن له موطن أو محل عمل فيها.

2- اسم المطلوب الحجز عليه ولقبه ومهنته وموطنه ومحل عمله.

3- وصف العقار المطلوب الحجز عليه مع بيان موقعه ومساحته وحدوده أو رقمه ومنطقته العقارية وأية بيانات أخرى تفيد في تعيينه.

* إذا رأي قاضي التنفيذ أن طلب الحجز علي العقار قد استوفي شروطه القانونية أصدر قراره بالحجز وأمر مندوب التنفيذ بالانتقال في اليوم التالي علي الأكثر إلي الدائرة المختصة لتسجيل العقارات.

* علي مندوب التنفيذ أن يحصل بيان رسمي من واقع السجل العقاري بالدائنين ( أصحاب الحقوق المقيدة ) وموطن كل منهم ومحل عمله.

* أن يقوم راغب توقيع الحجز قبل التقدم بطلبه بإنذار حائز العقار بدفع الدين أو تخليه العقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته.   

إعلان الحجز

أ- إعلان المدين/

*  يجب علي مندوب التنفيذ أن يقوم خلال( 7 أيام ) التالية لتوقيع الحجز بإعلان المدين بصورة من طلب الحجز بعد التأشير عليه بما يفيد تسجيله.

* اتخاذ مقدمات التنفيذ في إعلان السند التنفيذي وتكليف المدين بالوفاء وانقضاء(15 يوماً)من تاريخ إعلانه

ب- إعلان حائز العقار/

* علي مندوب التنفيذ أن يقوم خلال (7أيام ) من توقيع الحجز بإعلان حائز العقار بصورة من طلب الحجز

* حائز العقار هو كل شخص آل غليه العقار المثقل بتأمين عيني بعقد مسجل قبل تسجيل قرار الحجز.

ج- إعلان الكفيل العيني/

* علي مندوب التنفيذ أن يقوم خلال (7 أيام ) من توقيع الحجز بإعلان الكفيل العيني بصورة من طلب الحجز

* الكفيل العيني هو من يقدم باختياره عقاراً له ضماناً لدين علي آخر (كالرهن)بينما ينتقل العقار إلي الحائز محملاً بالتأمين دون أن يكون له يد في ترتيبه.

د- إعلان الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة/

* علي مندوب التنفيذ أن يقوم خلال (7 أيام ) التالية لتوقيع الحجز بإعلان الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة من اقتضاء حقوقهم من ثمن العقار كل ( بحسب أسبقيته في قيد حقه )

* في وفاة أحدهم فالإعلان يتم لورثته في الموطن المعين في القيد إذا لم يكن قد انقضي أكثر من( 6 أشهر)

الآثار التي تترتب علي تسجيل قرار الحجز

1- عدم سريان التصرفات/( رعاية لصالح الدائنين الحاجزين ومن اعتبروا طرفاً في التنفيذ وكذلك المشتري )

* لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار و ما يترتب عليه رهن امتياز في حق الحاجزين

* ولا في حق الراسي عليه المزاد إذا كان التصرف أو الرهن أو الامتياز قد حصل بعد تسجيل قرار الحجز

* ولا يمنع من اللجوء للقواعد العامة في إبطال التصرفات إذا كان التصرف يقصد به الإضرار بالدائن.

2- تقييد حق المدين في تأجير العقار/

* لا يسري في حقوق الحاجز والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة من عقود الإيجار إلا المسجلة قبل تكليف المستأجر بالوفاء. أما العقود اللاحقة التسجيل لا ينفذ في حقهم اللهم إلا إذا كانت من أعمال لإدارة الحسنة

3- إلحاق الثمار بالعقار/

* تلحق بالعقار ثماره وإيراداته عن المدة التالية لتسجيل قرار الحجز حيث يودع ثمن الثمار والمحصولات والإيرادات خزانة المحكمة.

* إذا كان العقار مؤجراً اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل طلب الحجز محجوزة تحت يد المستأجر بحيث لا يدفع للمدين اللهم إلا إذا كان المستأجر قد أوفي الأجرة قبل التكليف يصح وفاءه.

4- التزام المدين بالمحافظة علي العقار بوصفه حارساً/

إذا كان العقار غير مؤجر فإن المحجوز عليه يعتبر حارساً عليه إلي يتم البيع الجبري وتطبق عليه الأحكام الخاصة بالحراسة مثل ( عقوبة التبديد إن اختلس كل ثماره أو بعضها أو أتلف شيئاً منها )

5- قطع التقادم/ يكون لمصلحة المدين المحجوز عليه. 

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

التمهيد لبيع العقار

1- التحديد النهائي للثمن الأساسي/ يتم بواسطة خبير أو أكثر يعينه قاضي التنفيذ قبل الإعلان عن البيع خلال مهلة لا تتجاوز ( 30  ) يوماً من تاريخ تكليفه بها.

2- تحديد يوم البيع ومكانه والمدة التي تجري خلالها المزايدة/ وذلك في حالتين:

أ- الحالة الأولى/ إذا كانت إيرادات العقار لمدة (3) سنوات تكفي لسداد الدين والفوائد ، حيث يفاوض القاضي الدائن في أن يحصل إرادات العقار حتى السداد التام وإذا حدث طارئ لا يحصل حقوقه بصورة منتظمة.

ب- الحالة الثانية/ إذا كانت إيرادات العقار لمدة (3) سنوات لا تكفي لسداد الدين والفوائد، وكانت للمدين إيرادات أخرى تكفي وهناك خسارة كبيرة للمدين ، يقرر القاضي إرجاء البيع مع تقسيط الدين خلال مدة لا تتجاوز المدة المشار إليها، وإذا قصر المدين في الدفع يقرر القاضي الاستمرار في إجراءات البيع بناء علي طلب الدائن، وإذا انقضت المدة المذكورة ولم يقم المدين بدفع الدين ولم يقدم طلباً بإرجاء البيع أو رفض طلبه يحدد القاضي مكان البيع ويومه والمدة التي تجري خلالها المزايدة. 

3- إخطار كل من المدين والحائز والكفيل العيني بمكان البيع ويومه والمدة التي تجري خلالها المزايدة/ وهذا وظيفة قلم كتاب محكمة التنفيذ والحكمة من إخطارهم هي إتاحة الفرصة لكل ذي شأن بأن يطلع علي البيانات لإبداء ملاحظاته بشأنها والتمسك بأوجه البطلان التي قد تشوب الإجراءات.

بالنسبة للملاحظات/مثل(إضافة شرط جديد أو حذف شرط قائم أو تعديله)البطلان مثل(عدم وجود سند تنفيذي)

4- الإعلان العام عن البيع/ وهذا وظيفة قلم كتاب محكمة التنفيذ بالإعلان عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد علي (30) يوماً بالنشر في صحيفتين يوميتين تصدران في الدولة وتعلق نسخة من الإعلان في مكان بارز من العقار وأخري علي لوحة الإعلانات بالمحكمة المختصة.

يشتمل الإعلان عن البيع علي البيانات التالية/

أ- اسم كل من الحاجز والمدين والحائز أو الكفيل العيني ولقبه ومهنته وموطنه ومحل عمله.

ب- بيان العقار وفق ما ورد في إقرار الحجز.

ج- شروط البيع والثمن الأساسي الذي حدده الخبير والمصروفات والتأمين، الذي يتعين علي راغب الشراء دفعه مقدماً علي ألا يقل عن 20 % من الثمن الأساسي.

د- بيان المحكمة التي سيتم أمامها البيع ويوم المزايدة والمدة التي تجري خلالها المزايدة.

بيع العقار بالمزاد

1- الفصل في الاعتراضات والملاحظات المثارة من قبل ذوي الشأن/

* قاضي التنفيذ يحكم في أوجه البطلان في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة ولا يقبل الطعن في حكمه بأي طريق. 

* إذا حكم القاضي ببطلان إجراءات الإعلان أجل البيع إلي يوم يحدده وأمر بإعادة هذه الإجراءات وإذا رفض يأمر بإجراء المزايدة علي الفور.

* بخصوص أوجه البطلان أو أوجه الاعتراض علي شروط البيع والتي يجب التقدم بها قبل الجلسة المحددة للبيع ( بثلاثة أيام ) علي الأقل فإن القاضي يحكم بإيقاف البيع أو الاستمرار حسب جدية الأوجه أو عدم جديته

2- وقف البيع وتأجيله/ الأسباب الموجبة لوقف البيع إذا كان الحكم الذي يجري التنفيذ لم يصبح بعد نهائياً

* مثل إذا كان الدائن الحاجز قد باشر إجراءات التنفيذ علي العقار بحكم مشمول بالنفاذ المعجل لصلاحيته لأن يكون السند التنفيذي.

* أما بالنسبة للمزايدة والإجراءات اللاحقة لها فلا بد من أن يكون الحكم انتهائنا.

3- إجراء المزايدة/ والحال لا يخرج عن أحد فروض ثلاثة:

أ- التقدم بعطاء يقل عن الثمن الأساسي والمصروفات/ في هذه الحالة يؤجل قاضي التنفيذ البيع لليوم التالي في ذات المكان والمدة المحددة للمزايدة وإذا لم يتقدم مشتر في الجلسة الثانية بالثمن الأساسي أجل القاضي البيع لليوم التالي مع إنقاص الثمن الأساسي بنسبة 5% وهكذا في كل مرة، فإذا بلغ مجموع النقص 25% وجب تأجيل البيع لمدة (3أشهر ) تالية مع إعادة إجراءات الإعلان. 

ب- ألا يتقدم أحد علي الإطلاق في جلسة المزايدة لشراء العقار/ وهي عدم حضور أي مشتر لشراء العقار

ج- تقدم مزايد للشراء بالثمن الأساسي والمصروفات أو تقدم مشترون يزايدون علي الثمن الأساسي والمصروفات/ بعد نهاية المدة المحددة يعتمد القاضي بأكبر عطاء بشرط أن لا يقل عن الثمن الأساسي الذي حدده الخبير كما أن العرض السابق يسقط بالعرض اللاحق خلال مدة المزايدة ولو كان العرض اللاحق باطلاً

4- الأشخاص الذين تجوز لهم المزايدة/ الأصل والقاعدة أن يجوز لكل شخص لم يمنعه القانون طالما كان أهلاً للتعاقد علي الشراء، ولكن لا يجوز للمدين ولا لرجال القضاء والنيابة العامة ولا لمندوبي التنفيذ أو كتاب المحكمة ولا للمحامين الوكلاء أن يتقدموا للمزايدة بأنفسهم أو بطريق تسخير غيرهم وإلا كان البيع باطلاً.

5- إرساء المزاد/ يجب علي من يعتمد قاضي التنفيذ عطاءه أن يودع خلال العشرة أيام التالية لجلسة البيع كامل الثمن، وفي حال دفعه الثمن يحكم القاضي برسو المزاد عليه.

6- إعادة المزايدة/ إذا لم يقم من اعتمد القاضي عطاءه بإيداع الثمن كاملاً خلال العشرة أيام التالية لجلسة البيع، فيقوم القاضي بعرض العقار علي المزايد الذي يليه بالسعر الذي عرضه فإذا وافق يجب عليه إيداع الثمن خلال (10) أيام التالية لاعتماد عطاءه. أما في حالة رفضه يتم إعادة المزايدة خلال (15) يوماً.

إعلان حكم مرسي المزاد/  أي أن البيع لا يقع نهائياً للمشتري بصدور حكم مرسي المزاد ولا بتسجيله حيث يجوز لكل شخص لم يكن ممنوعاً بحكم القانون من الشراء بالمزاد أن يزيد علي الثمن خلال (10) أيام التالية لرسو المزاد بشرط ألا تقل هذه الزيادة علي عشر الثمن ويترتب هذه الزيادة إعادة المزايدة خلال(7) أيام وبالتالي احتمال رسوها في البيع الثاني علي غير المشتري الأول( المشرع الإماراتي يأخذ فكرة زيادة العشر)

7- الزيادة بالعشر/ أي أن بيع العقار لا يقع نهائياً لصالح المشتري كما يجوز لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد علي الثمن خلال الأيام العشرة التالية لرسو المزاد بشرط ألا تقل الزيادة عن عشر الثمن، كما يلزم في هذه الحالة بإيداع كامل الثمن بخزينة المحكمة ، وتعاد المزايدة في هذه الحالة خلال (7) أيام، فإذا لم يتقدم احد بعرض أكبر حكم القاضي برسو المزاد عليه، والحكمة هي إتاحة فرصة المزايدة مرة أخرى لكل من فاته الدخول في المزاد الأول كوسيلة لرفع ثمن العقار.

التعاريف

1- تعريف الغير/ هو كل من يفرض عليه وضعه أو مركزه القانوني ضرورة المشاركة في أعمال التنفيذ دون أن يكون طرفاً في الحق الذي يجري التنفيذ اقتضاءً له.

2- تعريف التكليف بالوفاء/ هو تنبيه المدين لضرورة الوفاء بالتزام الثابت في السند التنفيذي وإلا اتخذت الإجراءات الجبرية في مواجهته.

3- تعريف الحجز/ هو وضع المال تحت يد القضاء بقصد منع صاحبه من التصرف فيه تصرفاً يضر بحقوق الدائن الحاجز.

4- تعريف الحجز التنفيذي/ هو ذلك الذي يهدف به الدائن من البداية إلي اقتضاء حقه عن طريق حجز أموال مدينه وبيعها جبراً لاستيفاء حقه من ثمنها

5- تعريف حجز المنقول لدي المدين/ هو ذلك الذي يقع علي المنقولات المادية المملوكة للمدين والتي لا توجد في حيازة غيره وذلك بوضعها تحت يد القضاء لبيعها جبراً واستيفاء حق الحاجز من ثمنها.

6- تعريف حجز ما للمدين لدي الغير/ هو الحجز الذي يوقعه الدائن علي حقوق مدينه أو منقولاته التي في ذمة الغير ( مدين المدين) أو في حيازته بقصد منع هذا الغير من الوفاء للمدين أو تسليمه من ثمنه بعد بيعه.

7- تعريف الغير / هو الشخص الذي لا يكون طرفاً في السند الذي يجري الحجز بمقتضاه ولا خلفاً لأحد أطرافه لكن توجد بينه وبين المحجوز عليه علاقة قانونية مستقلة تجعل منه مديناً للأخير وليس مجرد تابع له

( كالوكيل العادي والوكيل بالعمولة )

8- تعريف التقرير بما في الذمة/ هو التزام المحجوز لديه بالكشف عن حساب المحجوز عليه وذلك ليتمكن الحاجز من مناقشة التقرير والكشف عن حقيقة الأمر فيه من بيانات لنصل في نهاية الأمر إلي حقيقة مديونية المحجوز لديه للمحجوز عليه.

9- تعريف الحجز التحفظي/ هو عمل قانوني يقوم به مندوب التنفيذ بناء علي طلب الدائن لوضع مال من أموال مدينه تحت يد القضاء، تفادياً لخطر عدم تمكن الدائن من استيفاء حقه، خشية تهريب المدين لأمواله بإخفائها أو بالتصرف فيها.

10- تعريف دعوى ثبوت الحق وصحة الحجز/ هي الدعوى التي يطلب فيها الحاجز حجزاً تحفظياً من المحكمة المختصة الحكم له بدينه المحجوز من أجله في ذمة المحجوز عليه وبصحة إجراءات الحجز في حالة توقيع الحجز بأمر من قاضي الأمور المستعجلة.

11- كيفية إعلان السند التنفيذي/ يتم بورقة علي يد مندوب التنفيذ ويجب أن يتم لشخص المدين أو في موطنه الأصلي أو في محل عمله وإلا وقع باطلاً، أما إذا كان قبل البدء في التنفيذ أو قبل إتمامه مثل( وفاة المدين أو فقد أهليته أو زالت صفة من يباشر الإجراءات عنه)

قبل البدء في إجراءات التنفيذ فلا بد من توجيه الإعلان والتكليف بالوفاء لورثته أو لمن يقوم مقامه.

بعد البدء أو قبل إتمامه إعادة الإعلان للورثة أو لمن يقوم مقام المدين، كي يتمكن الدائن من استئناف السير في خصومة التنفيذ التي بدأت من قبل. 

12- الزيادة بالعشر/ بمعني أن بيع العقار لا يقع نهائياً لصالح المشتري كما يجوز لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد علي الثمن خلال الأيام العشرة التالية لرسو المزاد بشرط ألا تقل الزيادة عن عشر الثمن، كما يلزم في هذه الحالة بإيداع كامل الثمن بخزينة المحكمة، وتعاد المزايدة في هذه الحالة خلال (7) أيام فإذا لم يتقدم أحد بعرض أكبر حكم القاضي برسو المزاد عليه، والحكمة هي إتاحة فرصة المزايدة مرة أخرى لكل من فاته الدخول في المزاد الأول كوسيلة لرفع ثمن العقار.

13- مقدمات التنفيذ/ أ- إعلان السند التنفيذي       ب- التكليف بالوفاء           ج- انقضاء ميعاد التنفيذ

أجب ( صح ) أو ( خطأ ) مع التعليل

1- في الحجز التحفظي لا بد أن يكون الدين معين المقدار ( X )

لا يشترط في الحجز التحفظي أن يكون الدين معين المقدار

2- (أ) رسي عليه المزاد وبعد رسوا المزاد عليه مباشرةً يعتبر هذا الشخص هو مشتري العقار ( X )

لا بد من مرور ( 10 ) أيام حتى لا يدخل أحد ويزايد بالعشر.

3- قام ( أ ) محامي بالدخول في المزايدة وهو موكل المدين ( X )

لا يجوز للمحامين الوكلاء أن يتقدموا للمزايدة بأنفسهم أو بطريق تسخير غيرهم وإلا كان البيع باطلاً

4- قام مندوب التنفيذ عند قيامه بإجراءات حجز منقول لدى المدين بكسر الأبواب من تلقاء نفسه ( X )

لا بد أن يأخذ إذن من قاضي التنفيذ بحضور أحد رجال الشرطة الذي يجب أن يوقع علي محضر التنفيذ.

5- يعتبر وقت توقيع حجز المنقول لدى المدين هو وقت صدور القاضي قرار الحجز ( X )

الصحيح وقت تحرير مندوب التنفيذ محضر الحجز.

6- عين مندوب التنفيذ المدين حارس وقام بإعطائه أجره حراسة ( X )

لأن المدين هو مالك المال المحجوز لذلك لا يستحق أجرة علي حراسة أملاكه

7- قام مندوب التنفيذ بعد صدور إذن من القاضي بتغيير مكان المنقولات من إمارة دبي إلي إمارة الشارقة(X ) حيث لا ينتقل مكان المنقولات إلا بعد إذن من قاضي التنفيذ إذا كانت الأشياء معرضة للتلف أو تقلب الأسعار

8- قام مندوب التنفيذ بإجراء مزايدة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل دون تقديم الدائن ( X )

في هذه الحالة لا بد أن يكون الحكم المشمول بالنفاذ المعجل أن يكون نهائياً عند البدء في المزايدة

9- ترفع دعوى الإلزام وفق لقواعد الاختصاص العادية في الإجراءات ( X ) 

ترفع وفق الاختصاص الخاصة بالتنفيذ

10- قام الدائن الحاجز بإعلان السند التنفيذي دون إرفاق الإعلان بسند الحكم ( X )

لا بد أن يتم إرفاق صورة من الصورة التنفيذ مع الإعلان السند التنفيذي

11- - الحجز التحفظي ينتهي إلي بيع العقار أو بيع المال المحجوز عليه ( X )

هو فقط وضع المنقولات تحت تصرف القضاء دون بيعها

12 لا يشترط في الإعلان علي عقار إعلانه في الصحف( X ) يشترط إعلانه في صحيفتين رسميتين

13- يجوز الإعلان عن بيع المنقولات في الصحف ( X ) يشترط إذن من قاضي التنفيذ

14- يجوز للمدين تأجير العقار بإيجار مفتوح المدة ( X ) لا بد أن يكون الإيجار محدد المدة وأجرة المثل

15- قام ( أ ) خلال ( 15) يوم بالتنفيذ هل هذا الحجز صحيح( X ) باطل لأن لم الغاية من الإجراء لم يتحقق

16- يشترط في أهلية المدين في التنفيذ غير المباشر أهلية الإدارة فقط ( X ) تكفي أهلية التصرف

17- حجز المنقول لدى الغير إذا كان الدائن معه سند تنفيذي يذهب إلي القاضي(X) يذهب إلي مندوب التنفيذ

18- المدين لم يتم تعيينه حارسا ورغم ذلك قام باستقلال المنقول ( X ) لا يستطيع استغلاله العقار أو المنقول

19- الحجز التنفيذي ينتهي إلي بيع العقار. ( √ )

20- قام المدين بإيجار عقار معين قبل تسجيل قرار الحجز وأخذ أجرة هذا العقار( √ )

21- يقع الحجز علي عقار من تاريخ تسجيله في السجل العقاري ( √ )

22- الدائن الحاجز قام بإعلان الحجز لدى الغير دون تضمين ورقة الإعلان تكليف المدين بالتقرير بما في الذمة ( √ )

23- ميعاد التقرير بما في الذمة ( 7 ) أيام من تاريخ تكليفه به ( √ )

24- حجز مال المدين لدى الغير قطع التقادم الساري لمصلحة المدين المحجوز عليه ( √ )