3 تعريف
الاستثمارات العقارية
وقد عرف المعيار 40 الاستثمارات العقارية على أنها "ممتلكات أراضي أو مباني أو جزء من مبنى أو كلاهما" يتم
الاحتفاظ بها من قبل المالك أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي لأكتساب ايرادات
ايجار أو إيرادات من زيادة قيمتها الرأسمالية أو كلاهما وليس الاحتفاظ بها لغرض:
أ. الاستخدام في الانتاج أو في توريد البضائع والخدمات أو
للأغراض الإدارية.
ب. البيع في السياق العادي للعمل".
وبالتالي فأن الاستثمارات العقارية تختلف عن الممتلكات
المشغولة من المالك Owner Occupied Property ، حيث تستخدم الاخيره في الانتاج أو في توريد البضائع
والخدمات أو في الأغراض الإدارية. ومن ضمن تعريف الاستثمارات العقارية، يمكن
اعتبار الممتلكات المستأجرة بموجب عقد إيجار تشغيلي كاستثمارات عقارية "إذا
حققت الممتلكات المستأجرة الشرطين التاليين (1):
أ. أن تحقق هذه الممتلكات صفات الاستثمارات العقارية (وهي
الاحتفاظ بها لأكتساب إيرادات إيجار أو لاكتساب إيرادات من زيادة قيمتها
الرأسمالية).
ب. أن يكون المستأجر يستخدم نموذج القيمة العادلة في قياس
قيمتها المعترف بها" .
ومع أن التعريف الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40
هو تعريف واضح ومباشر نسبياً ،إلا"
أن التحديد الدقيق "للممتلكات الاستثمارية" أو "الممتلكات غير
الاستثمارية" يثير الكثير من المشاكل العملية في التفريق ما بين ما هو
أستثمار عقاري وآخر يندرج ضمن ممتلكات أخرى" (2).
(1) IAS
40, P1.
(2) Kpmg Practical Guide To IFRS, 3 rd edition 2006
يمكن أن تشتمل الاستثمارات العقارية على:
1)
أرض .
2)
مبنى أو جزء من مبنى.
3)
أرض بالإضافة إلى مبنى أو جزء من مبنى .
لم يتم تعريف المباني في المعايير الدولية للتقارير
المالية IFRS ،وهنا تظهر بعض
المشاكل في تصنيف المباني كأستثمارات عقارية "مثل: (1)
1)
خزانات البترول .
2)
الأرصفة الجافة في الموانئ البرية أو البحرية.
3)
هناجر الطائرات .
4)
مباني الجسور .
5)
الشوارع المؤجرة .
6)
مراكز الترفيه ومراكز الشباب .
7)
ملاعب الغولف .
8)
مباني مواقف السيارات .
9)
مباني المنافع العامة بإيجار أو رسوم دخول" .
وترى شركة كي بي أم جي أن المباني "هي تكوين أو
هياكل دائمة تم بناءها حتى يتم تشغيلها او اشغالها من مستأجرين. "وضمن هذا
التعريف، فأن الخزانات أو الأرصفة الجافة أو هناجر الطائرات قد لا تعتبر استثمارات
عقارية" (1) وكذلك بالنسبة للجسور الثابتة او المتحركة، ولكن فيما يتعلق بالشوارع
المؤجرة أو مراكز الترفيه ومراكز الشباب أو مباني مواقف السيارات قد يميل الحكم
الشخصي على أنها استثمارات عقارية إذا تحققت فيها شروط التعريف والشروط الأخرى
للاستثمارات العقاريه الوارده في المعيار 40.
"أن الممتلكات المحتفظ بها للمتاجرة أو تلك التي يتم
بناءها بهدف إعادة بيعها في السياق العادي للعمل لا تعتبر استثمارات عقارية "(2) وينطبق عليها معيار المحاسبه الدولي
2:"المخزون" ويتم قياسها اوليا بالتكلفه، ولاحقا للاعتراف الاولي بها،
يتم قياسها بالتكلفه او القيمه القابله للتحقق
Net realizable value ايهما اقل(3).
(1)Kpmg
Practical Guide To IFRS, 3 rd edition
2006\ P226 .
(2) Mike Bonham,
Matthew Curtis, Mike Davies And Others, International GAAP under IFRS Ernst &Young ,2007 P 924 .
(3) IAS 2, P 9
ما يميز
الاستثمارات العقارية عن الممتلكات المشغولة من المالك في "أن الأستثمارات
العقارية يتولد منها تدفقات نقدية بشكل مستقل إلى حد كبير عن الاصول الأخرى" (1) التي تحتفظ بها المنشأة. أن الأنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو أستخدام
الممتلكات في الأغراض الإدارية يتولد منها تدفقات نقدية لا تعزا بشكل مستقل إلى
الممتلكات، ولكن تعزا أيضاً إلى الاصول الأخرى المستخدمة في الإنتاج أو في عملية
التوريد للبضائع، وهذه الممتلكات تخضع لمبادئ الاعتراف والقياس والعرض والافصاح
الواردة في المعيار المحاسبي الدولي 16: "الممتلكات والمنشآت والمعدات".
إرسال تعليق