تعريف القيمة العادلة ومحدداتها

نموذج القيمة العادلة في حالة أختيار المنشأة تطبيقه في القياس اللاحق

بعد الاعتراف الأولي بالاستثمارات العقارية بالتكلفة فأن على المنشأة ،التي أختارت نموذج القيمة العادلة في قياس الاستثمارات العقارية لاحقاً للأعتراف الأولي بها، أن تقيس كل استثماراتها العقارية بالقيمة العادلة، وعليها أن تقيس الاستثمارات العقارية بالقيمة العادلة في نهاية كل سنة مالية تعد فيها بياناتها المالية Reporting date (1).

وفي الحالات الاستثنائية (في حالة قيام المنشأة بالاستحواذ الأولي على الاستثمارات العقارية أو عندما تصبح الممتلكات القائمة لأول مرة استثمارات عقارية بعد التغير في الاستخدام لها) عندما تكون القيمة العادلة للاستثمارات العقارية غير قابله للتحديد بشكل موثوق على أسس مستمرة (ويحدث ذلك عندما تكون أسعار السوق المقارنة للعمليات المالية غير متكررة ولا يوجد تقديرات بديله للقيمة العادلة) فأنه في مثل هذه الحالات، عليها أن تقيس الاستثمارات العقارية تحت الإنشاء بالتكلفة إلى أن يتم: إما تحديد القيمة العادلة لها بموثوقية أو اكتمال عملية الإنشاء للعقارات الإستثمارية أيهما يحدث أولاً (2).

إذا قررت المنشأة أنه لا يمكن تحديد القيمة العادلة للاستثمارات العقارية (خلافاً للاستثمارات العقارية تحت الإنشاء على أسس مستمرة)، فأن على المنشأة أن تقيس الاستثمارات العقارية باستخدام نموذج التكلفة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 16 (أي أن المنشأة تعفي في هذه الحالة من القياس بالقيمة العادلة)، ويتم افتراض القيمة المتبقية للعقارات الاستثمارية في هذه الحالة صفراً، وعلى المنشأة أن تستمر في تطبيق نموذج التكلفة في المعيار المحاسبي الدولي 16 إلى أن يتم استبعاد هذه الاستثمارات العقارية (3).

أن استخدام "الاعفاء من القياس بالقيمة العادلة" يكون مرة واحدة فقط بموجب السياسة المحاسبية الاختيارية الاستثنائية، وهو عند "الاعتراف الأولي بالاستثمارات العقارية" لاحقاً للاستحواذ عليها أو التحويل إلى الأستثمارات العقارية من فئات عناصر أخرى في بيان المركز المالي (الميزانية العمومية)، ولا يجوز أستخدام هذا الاعفاء(الاعفاء من القياس بالقيمة العادلة) لاحقاً لتاريخ الأعتراف الأولي بالعقارات الأستثمارية، وبذلك يتم أستخدام هذا الأعفاء فقط في ظروف عدم وجود عمليات سوق مقارنه من عقارات مشابهه يمكن الأعتماد عليها في تحديد القيمة العادلة وفي نفس الوقت أن لا يكون بالإمكان اجراء تقدير موثوق للقيمة العادلة باستخدام طرق التقييم الأخرى (4).

يتم الاعتراف بالربح أو الخسارة الناتجة عن التغير في القيمة العادلة للاستثمارات العقارية في بيان الدخل في الفترة التي تنشأ فيها هذه التغيرات في القيمه العادله (5).

عندما يتم الاحتفاظ بالمصالح في العقارات بموجب عقد إيجار تشغيلي، ويتم تصنيف العقارات كاستثمارات عقارية، فأنه يتوجب في هذه الحالة أن يتم استخدام نموذج القيمة العادلة (6).

(1)     IAS 40, P33. (2)     IAS 40, P48. (3)     IAS 40,P53. (4)     KPMG Practical Guide To IFRS, 3 rd edition,2006,P237. (5)     IAS 40,P35. (6)     IAS 40,P34.

تعريف القيمة العادلة ومحدداتها

تعرف القيمة العادلة للاستثمارات العقارية على أنها "السعر الذي يتم تبادل الممتلكات بموجبه ما بين أطراف لديها المعرفة والرغبة في إجراء عملية التبادل التجاري على أسس تجارية بحته Arm’s length Transaction" ،ويستثنى من تعريف القيمة العادلة السعر المضخم أو المخفض نتيجة وضع شروط خاصة مثل شروط التمويل النموذجي، أو ترتيبات البيع وإعادة الاستئجار أو التخفيضات الخاصة الممنوحة لأي طرف مرتبط بعملية البيع، ويتم تحديد القيمة العادلة بدون طرح أي تكاليف لإتمام عملية التبادل التي من الممكن أن تتكبدها المنشأة في بيع العقار.

أن القيمة العادلة محدودة ومرتبطة بوقت معين في تاريخ محدد، وذلك لأن الظروف في السوق من الممكن أن تتغير، وبالتالي تقود إلى تغير في القيمة العادلة. يفترض تعريف القيمة العادلة أتمام عملية التبادل وإنهاء العقد لبيع الممتلكات على أساس متزامن، وبدون أي تغيير في السعر الذي يمكن الحصول عليه من خلال عملية تجارية بحته ما بين أطراف لديها المعرفة والرغبة في التعامل على أساس تجاري بحت(2).

تعكس القيمة العادلة الدخل الإيجاري من عقود الإيجار الحالية، وكذلك الافتراضات المعقولة المؤيدة بالأدلة، التي تفترضها الأطراف (التي لديها المعرفة والرغبة في التعامل) حول الدخل الإيجاري في ضوء الظروف الحالية.

تعكس القيمة العادلة أيضاً أيه تدفقات نقدية للخارج من الممكن توقع حدوثها فيما يتعلق بالعقار، وتشمل تلك التدفقات النقدية اللازمة لتسديد الالتزامات المالية القائمة، وبعضها يتعلق بتدفقات نقدية للخارج لا يتم الاعتراف بها الا إلى تاريخ متأخر مثل "الإيجارات المحتملة" (3).

(1)      IAS 40, P5. (2)      IAS 40, P39. (3)      IAS 40,P40.

2-10  مواصفات الأطراف التي لديها "المعرفة"و"الرغبة" في التعامل

مواصفات المشترين

يشير تعريف القيمة العادلة إلى "الأطراف التي لديها المعرفة"(1)، وفي هذا السياق فأن التعبير "لديها المعرفة" يعني أن كلا من المشتري الراغب والبائع الراغب تم إبلاغهم بشكل معقول عن طبيعة وسمات الاستثمار العقاري واستخداماته الفعلية والمحتملة وعن أحوال السوق.

المشتري الراغب هو "طرف محفز"، وليس مجبراً على الشراء، وهو ليس راغباً زيادة عن الحد أو مستعداً للشراء بأي سعر، وبذلك فأن هذا المشتري المفترض لا يدفع سعر أعلى من سعر السوق، الذي يتألف من مشترين لديهم المعرفة والرغبة في التعامل على أسس تجارية بحته (2).

مواصفات البائعين

أن "البائع الراغب" ليس راغباً في البيع زيادة عن الحد، وليس مجبراً على البيع، كما أنه ليس مستعداً للبيع بأي سعر، وليس أيضاً مستعداً للتمسك بأي سعر يعتبر غير معقول في ظل ظروف السوق الحالية. أن البائع الراغب هو طرف محفز لبيع الاستثمار العقاري على أساس شروط السوق، وبموجب أفضل سعر ممكن الحصول عليه في السوق.

وبذلك فأن حقائق ظروف المالك الفعلي للاستثمار العقاري ليست جزءاً من الاعتبارات الخاصة بالبائع الراغب، حيث أن البائع الراغب هو طرف أفتراضي وليس طرف فعلي. فمثلاً البائع الأفتراضي لا يأخذ في الحسبان الضرائب المحددة بمالك العقار الاستثماري الفعلي (3).

مواصفات عملية الشراء أو البيع للاستثمار العقاري

يشير تعريف القيمة العادلة إلى أستنادها على " عملية وفقاً لشروط تجارية بحته "Arm’s Length Transaction" ، أن عملية الشراء أو البيع وفقاً لشروط تجارية بحتة هي العملية التي تتم بين أطراف ليس بينها علاقات خاصة أو محددة تجعل من الأسعار للعمليات غير ممثلة لأحوال السوق Uncharacteristic وبذلك فأن عملية التبادل التجارية يفترض حدوثها بين أطراف ليس لديها علاقة وكل منها يتصرف بشكل مستقل (4).

(1) IAS 40, P36. (2) IAS 40, P42. (3) IAS 40,P43. (4) IAS 40,P44.

2-11 أولويات القياس بالقيمة العادلة

أن أفضل دليل على القيمة العادلة هي الأسعار الجارية في سوق نشطه لعقارات مشابهه، في نفس الموقع والحالة، وتخضع لعقود إيجار واتفاقيات مشابهه. وتأخذ المنشأة في الاعتبار ضرورة تحديد أيه فروقات في الطبيعة والموقع والحالة الخاصة بالعقار، أو في الشروط التعاقدية لعقود الإيجار ذات الصلة بالعقار.

وفي حالة عدم وجود اسعار جارية في سوق نشطه، كما تم الإشارة إليها أعلاه، يتوجب على المنشأة في هذه الحاله أن تدرس المعلومات المتوفرة من مصادر متعددة متضمناً ذلك ما يلي:

‌أ)       الأسعار الجارية في سوق نشطه لعقارات لها طبيعة مختلفة وحالة وموقع مختلف أو أنها خاضعة لعقود إيجار واتفاقيات مختلفة، بحيث يتم تعديلها حتى تعكس هذه الفروقات.

‌ب)  الأسعار الأخيرة لعقارات مشابهه في سوق أقل نشاطاً، مع إجراء تعديلات عليها لتعكس أيه تغيرات في الظروف الاقتصادية منذ تاريخ حدوث العمليات التي نتجت عنها هذه الأسعار.

‌ج)    تقديرات التدفقات النقدية المخصومة استناداً لتقديرات موثوقة للتدفقات النقدية المستقبلية، معززه بشروط عقد إيجار قائم أو اتفاقيات أخرى، وأينما كان ذلك متاحاً، أن تكون معززة بدليل خارجي، مثل الإيجارات الحاليه في السوق لعقارات مشابهه في نفس الموقع ولها نفس الحالة. يتم أستخدام معدلات خصم تعكس تقديرات السوق الحالية لظروف عدم التأكد المحيطة بالمبلغ والتوقيت للتدفقات النقدية عند الوصول إلى استنتاجات مختلفة نتيجة تطبيق المصادر المتعددة المشار إليها أعلاه بشأن القيمة العادلة، لذلك فأن على المنشأة أن تدرس أسباب وجود هذه الاختلافات في التقديرات، حتى يتم الوصول إلى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة العادلة ضمن مدى من التقديرات المعقولة، وعندما يكون مدى تقديرات القيمة العادلة كبير، فأن ذلك يشير إلى أن القيمة العادلة لا يمكن تقديرها بموثوقية (1).

أن طريقة التدفقات النقدية المخصومة DCF هي مشابهه لطريقة تقييم العقارات باستخدام العائد، وهي الطريقة التي يتم بموجبها في العادة بيع وشراء العقارات في الواقع العملي، والفرق الوحيد ما بين الطريقتين هو أن العائد يفترض تجسده دائماً في الإيرادات من الإيجارات، والذي يتوجب إدخاله بشكل منفصل في طريقة التدفقات النقدية المخصومة حتى تكون الطريقتين متشابهتين تماماً (2)

(1)    IAS 40, P46. (2)    Ernest & Young, International GAAP, 2007, P935.

 2-12 حالة عدم قدرة المنشأة على تحديد القيمة العادلة بموثوقيه

عند عدم قياس الاستثمارات العقارية بالقيمه العادله، التي لا يمكن تحديد قيمتها العادلة بموثوقيه ،فعليها قياس بقية الاستثمارات العقارية بما فيها الاستثمارات تحت الإنشاء بالقيمة العادلة.

إذا طبقت المنشأة نموذج القيمة العادلة في قياس الاستثمارات العقارية، فعليها الاستمرار في قياس العقارات الاستثمارية بالقيمة العادلة إلى أن يتم استبعاد هذه العقارات أو أن تصبح هذه العقارات مشغولة من قبل المالك، أو أن تبدأ المنشأة في تطوير هذه العقارات لأهداف بيعها لاحقاً في السياق العادي للعمل، حتى ولو لم تتوفر عمليات سوق مقارنه أو حتى "ولو أصبحت العمليات المالية للعقارات الإستثمارية غير متكررة الحدوث (1)".