النتائج والتوصيات الشركات العقارية

   ملخص نتائج اختبار فرضيات الدراسه الرئيسيه:

الفرضية الأولى H1: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى اقل من او يساوي5%  ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين زيادة أرباح الشركات العقارية المدرجة  غير المحققة وبالتالي زيادة أسعار اسهم رؤوس اموالها في سوق الكويت للأوراق المالية.

نتيجه اختبار الفرضيه الاولى:

ادى تطبيق نموذج القيمه العادله الى تحريف البيانات الماليه للشركات العقاريه بينما لا يوجد دليل احصائي على تسببه في زياده اسعار اسهم رؤوس اموالها في السوق.

الفرضية الثانية H2: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى  اقل او يساوي 5%  ما بين أساس تحديد القيمة العادلة للاستثمارات العقارية المستندة للأسعار الجارية (السوق) وما بين الزيادات أو التذبذبات الحادة في القيمة العادلة للأستثمارات العقارية المقيمه.

نتيجه اختبار الفرضيه الثانيه:

ادى تطبيق نموذج القيمه العادله الى وجود تذبذبات ماديه كبيره في القيمه العادله للاستثمارات العقاريه .

الفرضية الثالثة H3: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى  اقل من او يساوي 5% ما بين استخدام نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين زيادة حجم التمويل المتحصل عليه من قبل الشركات العقارية بما يخالف القواعد الأساسية "للمتاجرة بحقوق الملكية "(1).

نتيجه اختبار الفرضيه الثالثه :

ادى تطبيق نموذج القيمه العادله الى زياده التمويل المقدم للشركات العقاريه من المصارف المحليه الا انه لم يؤدي الى تقديم ذلك  بما يخالف مبادئ المتاجره بحقوق الملكيه.

الفرضية الرابعة H4: هناك علاقة ذات دلاله إحصائية عند مستوى  اقل من او يساوي 5%   بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين أعسار الشركات العقارية نقدياً وضعف تدفقاتها النقدية وزيادة الفوائد المصرفيه المتكبده.  نتيجه اختبار افرضيه االرابعه:

ادى تطبيق نموذج القيمه العادله الى تراجع قدره الشركات العقاريه على توليد تدفقات نقديه ايجابيه من النشاطات التشغيليه وقد ادى ايضا الى زياده مصاريفها من الفوائد المصرفيه المتكبده منها.

الفرضية الخامسة H5: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى اقل من او يساوي 5%  ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وتراجع قدرة الشركات العقارية على إجراء توزيعات أرباح نقدية.

نتيجه اختبار الفرضيه الخامسه :

ادى تطبيق نموذج القيمه العادله الى تراجع قدره الشركات العقاريه على توزيع ارباح نقديه على المساهمين.

الفرضية السادسة H6: هناك علاقة ذات دلاله أحصائية عند مستوى  اقل من او يساوي 5%  ما بين تطبيق المعيار المحاسبي الدولي 40 الاستثمارات العقارية – "نموذج القيمة العادلة" وضعف قدرة الشركات العقارية على زيادة رؤوس أموالها نقداً استجابة لتحديات السوق المالي ومقتضيات التوسع في النشاط واللجوء إلى زيادة إصدارات أسهم المنحة لزيادة رأس المال.

نتيجه اختبار الفرضيه السادسه:

لم يؤدي تطبيق نموذج القيمه العادله الى ضعف قدره الشركات العقاريه على زياده رؤوس اموالها نقدا الا انه ادى الى زياده لجوء الشركات العقاريه الى اجراء زيادات في رؤوس اموالها عن طريق اصدار اسهم منحه

5-2    نتائج اختبار الفرضيات الست متضمنا ذلك الفرضات العدميه والبديله حول تطبيق نموذج القيمة العادلة في المعيار المحاسبي الدولي 40:"الاستثمارات العقارية".

سيتم ضمن هذا القسم عرض نتائج اختبار الفرضيات الست وذلك ضمن الإطار التسلسلي التالي وفقاً لطريقة(Top down approach) طريقة من الأعلى إلى الأدنى كلاتي:

1.      عرض نص كل فرضية من الفرضيات الست كما وردت في مقدمة هذه الدراسة.

2.      عرض جزئيات كل فرضية من الفرضيات الست المشار إليها أعلاه.

3.      عرض تفاصيل الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية من جزئيات الفرضيات الست الرئيسية.

4.      شرح نتائج الدراسة حول ما إذا قد تم قبول أو رفض الفرضيات العدمية والبديلة.

5.      شرح معايير رفض أو قبول الفرضيات العدمية أو البديلة وفقاً للمقاييس الإحصائية الواردة في هذه الدراسة.

5-2   نتائج أختبار الفرضيات الست حول تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" من قبل الشركات العقارية المدرجة.

رقم مسلسل	الفرضيات  الرئيسية	جزئيات الفرضيات	الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية	نتائج اختبار الفرضيات		شرح مقاييس الرفض أو القبول للفرضيات
				العدمية	البديلة
1.	هناك علاقة إحصائية ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين زيادة أرباح الشركات العقارية المدرجة غير المحققة وبالتالي زيادة أسعار  أسهمها في سوق الكويت للأوراق المالية (الفرضية الأولى)	1.       العلاقة الاحصائية الافتراضية بين تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين زيادة أرباح الشركات العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية (زيادة الأرباح غير المحققة كما يتم الإشارة إليها حالياً في البيانات المالية للشركات العقارية)	-	رفض	قبول	معدل الزيادة في الربح لتسع سنوات من 2002 إلى 2010 كان 21%، وهي نسبة تزيد عن حدود المادية 10% كما أن هناك علاقة ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية وبين زيادة صافي الربح للشركات العقارية.
		2.       العلاقة الإحصائية الافتراضية بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (وبالتالي زيادة الأرباح غير المحققة) وتأثيرها على زيادة أسعار أسهم الشركات العقارية في سوق الكويت للأوراق المالية (الجزئية الثانية من الفرضية الأولى).	1.       لا يوجد علاقة أحصائية (الفرضية العدمية)/ توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين زيادة أسعار أسهم الشركات العقارية في سوق الكويت للأوراق المالية.	قبول	رفض	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 390. وهي أعلى من القيمة المعنوية عند مستوى اقل من 5%.
			2.       لا يوجد علاقة أحصائية (الفرضية العدمية)/يوجد علاقة أحصائية (الفرضية البديلة) بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين التغير في حقوق الملكية	قبول	رفض	قيمة الأهمية الفعلية 640. وهي أكبر من القيمة المعنوية عند مستوى اقل من 5%.

5-2   نتائج اختبار الفرضيات الست حول تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" من قبل الشركات العقارية المدرجة (تتمه).

رقم مسلسل	الفرضيات الرئيسية	جزئيات الفرضيات	الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية	نتائج اختبار الفرضيات		شرح مقاييس الرفض أو القبول للفرضيات
				العدمية	البديلة
1.	الفرضية الأولى	الجزئية الثانية من الفرضية الأولى	3.       لا توجد علاقة احصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة  للاستثمارات العقارية الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين التمويل المقدم من المصارف.	رفض	قبول	قيمة الأهمية الفعلية 018. هي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
			4.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين  فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين توزيعات الأرباح النقدية على المساهمين.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 011. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
2.	الفرضية الثانية:  هناك ارتباط وعلاقة احصائية ما بين أساس تحديد القيمة العادلة للاستثمارات العقارية المستندة للأسعار الجارية وما بين الزيادات أو التذبذبات الحادة في القيمة العادلة للاستثمارات العقارية المقيمة.	-	1.       لا توجد علاقة احصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين توزيعات الأرباح الإجمالية.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 002. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.

5-2   نتائج اختبار الفرضيات الست حول تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" من قبل الشركات العقارية المدرجة (تتمه).

رقم مسلسل	الفرضيات الفرضية الرئيسية	جزئيات الفرضيات	الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية	نتائج اختبار الفرضيات		شرح مقاييس الرفض أو القبول للفرضيات
				العدمية	البديلة
2.	الفرضية الثانية	-	2.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين الأرباح التشغيلية.	رفض	قبول	قيمة الأهمية الفعلية هي 007. وهي اقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%
			3.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية  الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين الاحتياطيات.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 007. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
			4.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية الناتجة عن تطبيق نموذج القيمة العادلة وبين التغير في التمويل.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 018. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
3.	الفرضية الثالثة:  هناك علاقة إحصائية ما بين استخدام نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين زيادة  حجم التمويل المتحصل عليه من قبل الشركات العقارية بما يخالف القواعد الأساسية للمتاجرة بحقوق الملكية	1.    افتراض أن هناك علاقة إحصائية ما بين استخدام نموذج القيمة العادلة لتقييم الاستثمارات العقارية وزيادة حجم التمويل الخارجي التي حصلت علية الشركات العقارية من المصارف المحلية (الجزئية الأولى)	1.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في قياس الاستثمارات العقارية (المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) (1) وبين زيادة القروض التي حصلت عليها الشركات العقارية من المصارف.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي003 . وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1)     تمثل فروقات القيمة العادلة المتضمنه  فقط في الجزئية من  العقارات الإستثمارية المرهونة وليست كامل فروقات القيمة العادلة كما هو مستخدم في إثبات\ نفي أثبات باقي فرضيات الدراسة.

5-2   نتائج اختبار الفرضيات الست حول تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" من قبل الشركات العقارية المدرجة (تتمه).

رقم مسلسل	الفرضيات الرئيسية	جزئيات الفرضيات	الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية	نتائج اختبار الفرضيات		شرح مقاييس الرفض أو القبول للفرضيات
				العدمية	البديلة
3.	الفرضية الثالثة	الجزئية الأولى	2.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) في قياس الاستثمارات العقارية وبين زيادة الاستثمارات العقارية المرهونة للبنوك مقابل القروض المأخوذة منها.	قبول	رفض	قيمة الأهمية الفعلية هي 511. وهي أكبر من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
			3.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) في قياس الاستثمارات العقارية وبين أداء الشركات العقارية (1) (بدون فروقات القيمة العادلة)	قبول	رفض	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 929. وهي أكبر من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
			4.       لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) في قياس الاستثمارات العقارية وما بين سلوك إدارات الشركات العقارية في تسديد القروض المأخوذة من البنوك.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 004. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1)     المقصود بأداء الشركات العقارية في هذه الجزئية ، ما يمثل  الأرباح التشغيلية فقط (صافي الأرباح – (فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية +فروقات القيمة العادلة للاستثمارات للمتاجرة) وعلاقتها فقط مع جزئية التمويل المأخوذ بضمان فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية وليس كامل فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية.

5-2   نتائج اختبار الفرضيات الست حول تطبيق نموذج القيمة العادلة الوارد في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" من قبل الشركات العقارية المدرجة (تتمه).

رقم مسلسل	الفرضيات  الرئيسية	جزئيات الفرضيات	الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية	نتائج اختبار الفرضيات		شرح مقاييس الرفض أو القبول للفرضيات
				العدمية	البديلة
3.	الفرضية الثالثة	الجزئية الثالثة: تم أفتراض أن معدلات الفائدة على القروض المتحصل عليها من المصارف هي أكبر من نسبة العائد المتوقع الفعلي الذي من الممكن تحقيقه من استثمار الأموال المقترضة سواء في الاستثمارات المحتفظ بها للمتاجرة، أو في تطوير الاستثمارات العقارية وهذا الافتراض مخالف لمبادئ "المتاجرة بحقوق الملكية".	الفرضية العدمية: أن معدلات الفائدة على القروض المتحصل عليها هي أقل من نسبه العائد المتوقع تحقيقها من استثمار الأموال المقترضة (او أقل من نسب توزيعات الأرباح النقدية المطلوبة من المساهمين) وهي ليست مخالفة لسياسة المتاجرة بحقوق الملكية.	قبول	رفض	أن معظم نسب الفائدة الفعلية المحتسبة على القروض المأخوذة هي اقل من نسبة توزيعات الأرباح النقدية المطلوبة من المساهمين وبالتالي كانت قرارات ادارات الشركات العقاريه للاقتراض من المصارف صحيحه وسليمه من النواحي الفنيه الخاصه بالمفاضله ما بين البدائل.
4.	الفرضية الرابعة: هناك علاقة إحصائية بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وبين إعسار الشركات العقارية نقدياً وضعف تدفقاتها النقدية وزيادة فاتورتها من الفوائد المصرفيه.	أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى إعسار الشركات العقارية نقدياً (حيث أصبحت الشركات العقارية أما تعاني من مشاكل مالية قليلة أو تعاني من مشاكل مالية كبيرة).	-	رفض	قبول	زيادة التمويل بضمان العقارات الاستثمارية المضخمة السعر أدى إلى وجود عدد 19 شركة لديها عجز في رأس المال العامل وتشكل نسبة 57,5% من اجمالي عدد الشركات العقارية التي طبقت نموذج القيمة العادلة.
		أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى ضعف التدفقات النقدية للشركات العقارية	لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (فروقات القيمة العادلة) وبين زيادة مصاريف الفائدة المصرفيه المتكبدة من قبل الشركات العقارية على القروض المستغلة.	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي000 . وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.

5-2   نتائج اختبار الفرضيات الست حول تطبيق نموذج القيمة العادلة الواردة في المعيار المحاسبي الدولي 40 "الاستثمارات العقارية" من قبل الشركات العقارية المدرجة(تتمه).

مسلسل	الفرضيات الرئيسية	جزئيات الفرضيات	الفرضيات العدمية والبديلة الخاصة بكل جزئية	نتائج اختبار الفرضيات		شرح مقاييس الرفض أو القبول للفرضيات
				العدمية	البديلة
5	الفرضية الخامسة:هناك علاقة أحصائية ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة في تقييم الاستثمارات العقارية وتراجع قدرة الشركات العقارية على إجراء توزيعات ارباح نقدية لانها وجدت نفسها مجبره على اعاده استثمار ارباحها المحققه.	-	1- لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) وبين زيادة الاستغلال للأموال في الاستثمارات بالقيمة العادلة من خلال بيان الدخل (للمتاجرة).	قبول	رفض	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 176. وهي اكبر من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
			2- لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة (المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) وبين توزيعات أسهم منحة	رفض	قبول	أن قيمة الأهمية الفعلية هي 046. وهي أقل من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.
6	الفرضيه السادسه:هناك علاقة أحصائية ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة وضعف قدرة الشركات العقارية على زيادة رؤوس أموالها نقداً استجابة لتحديدات السوق المالي ومقتضيات التوسع في النشاط واللجوء إلى زيادة إصدارات أسهم المنحة لزيادة رأس المال.	هناك علاقة إحصائية بين تطبيق نموذج القيمة العادلة وما بين ضعف قدرة الشركات العقارية على زيادة رؤوس أموالها نقداً.	لا توجد علاقة إحصائية (الفرضية العدمية)/توجد علاقة إحصائية (الفرضية البديلة) ما بين تطبيق نموذج القيمة العادلة المعبر عنه بفروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية) وبين تراجع قدرة الشركات العقارية على إجراء زيادات نقدية في رؤوس أموالها.	قبول	رفض	أن قيمة الأهمية الفعلية هي306 . وهي أكبر من القيمة المعنوية عند مستوى أقل من 5%.

   5-3         الاستنتاجات المستندة إلى الدراسة

1.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى زيادة أرباح الشركات العقارية من خلال زيادة الاعتراف في البيانات المالية المدققة بفروقات قيمة عادلة إيجابية كبيرة جداً.

2.      أدى الاعتراف بفروقات قيمة عادلة من تقييم العقارات الاستثمارية بمبالغ كبيرة إلى زيادة توزيعات الأرباح النقدية على المساهمين في مرحلة ما قبل حدوث الأزمة المالية العالمية الحالية التي تم تمويل جزءا هاماً منها من خلال التمويل المصرفي التي حصلت علية الشركات العقارية.

3.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى زيادة عدد الشركات المعسرة  أو شبه المعسرة مالياً في الكويت، وذلك لأنها استنفذت مواردها النقدية سابقاً في توزيعات أرباح نقدية لم تكن مدعومة بالكامل من خلال تدفقات نقدية إيجابية كافية من نشاطاتها التجاريه، وقد مولت جزءاً هاماً من هذه التوزيعات النقدية من خلال القروض المصرفيه.

4.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى تحفيز الشركات العقارية إلى رهن الاستثمارات العقارية المضخمة القيمة (بفروقات القيمة العادلة)، للحصول على قروض كبيرة من المصارف المحلية تفوق طاقتها المتاحة لها لتوليد تدفقات نقدية إيجابية بما  يمكنها من سداد هذه القروض، دون اللجوء إلى الاقتراض الإضافي من مصارف أخرى لتسديد قروض قائمة أو إعادة جدولة القروض القائمة.

5.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى زيادة الفوائد المصرفيه المدفوعة على القروض، وذلك لأنها سبق وأن اقترضت مبالغ كبيرة بضمان الاستثمارات العقارية المضخمة بفروقات القيمة العادلة.

6.      ادى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى تراجع قدرة الشركات العقارية على إجراء توزيعات أرباح نقدية على مساهميها باستخدام تدفقاتها النقدية من التشغيل خلال فتره ما بعد حدوث الأزمة المالية العالمية الحالية، وخلال فتره ما قبل حدوث الازمه العالميه الحاليه كانت هذه التوزيعات النقديه تمول جزئيا من القروض المصرفيه.

7.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى تنامي  الاتجاه لدى الشركات العقارية  لزيادة توزيعات أرباح في شكل أسهم منحة على المساهمين بدلاً من توزيعات أرباح نقدية، وبالتالي زيادة عدد الأسهم المتداولة في السوق مما أدى إلى تسريع انخفاض القيمة  السوقية لاسهم رؤوس الاموال لهذه الشركات .

8.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة إلى عدم أنسجام حجم التدفقات النقدية للشركات العقارية مع أرباحها المعلنة أو مع حجم   القروض المأخوذة، وذلك بسبب زيادة اهتمام الشركات العقارية بتحقيق أرباح من الزيادة الرأسمالية للعقارات بدلاً من التشغيل التجاري لها من خلال تحصيل تدفقات نقدية من الإيجارات.

9.      أدى تطبيق نموذج القيمة العادلة في معيار المحاسبة الدولي 40 إلى تضخيم الاحتياطيات الإجبارية (10%) والأختيارية نظراً لأحتواءها على جزء مادي من فروقات القيمة العادلة الناتجة عن قياس الاستثمارات العقارية بالقيمة العادلة.

10.  أدى سلوك إدارات الشركات العقارية في تسديد القروض، من خلال أخذ قروض أخرى لسداد القروض القائمة، أو من خلال التسديد النقدي للقروض إلى تحفيز المصارف على تقديم القروض الجديدة الكبيرة بمضاعف يزيد عن 1:1 إلى هذه  الشركات على الرغم من ضآلة التدفقات النقدية السنوية للشركات العقارية المدرجه.

         5-4 الاستنتاجات التي تم التوصل إليها من خلال التحليل المالي الوصفي والاستنباطي للبيانات

                المالية المدققة للشركات العقارية

1.      لوحظ أن إدارات الشركات العقارية كانت توازن الأرباح السنوية لتقارب نسب العائد الافتراضية المستهدفة من قبل هذه الإدارات، من خلال استكمال ارباح التشغيل بمتمم من فروقات القيمه العادله للاستثمارات العقاريه للوصول الى الحدود المستهدفه ، وهذا يدعم بشكل كبير أحتمال تدخل الإدارة في تحديد فروقات القيمة العادلة من تقييمات الاستثمارات العقارية.

2.      لوحظ وجود ارتفاعات وانخفاضات عديده في القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية في نفس السنة المالية بمبالغ مادية، وهو يخالف كثيراً حقائق السوق الاقتصادية خلال السنوات 2002 إلى 2008، حيث كانت هذه الفترة تشهد زيادات كبيرة في أسعار العقارات نتيجة البدء في المشاريع الاقتصادية العقارية الكبيرة وزيادة المضاربة على أسعار العقارات، وهذا ايضاً يدعم بشكل كبير أحتمالات تدخل الإدارة في تحديد فروقات القيمة العادلة من تقييمات الاستثمارات العقارية.

3.      لوحظ أنه، وعلى الرغم من أن المعيار 40 يتطلب الإفصاح عما إذا تم الحصول على تقييم من طرف خارجي مستقل لديه مؤهلات معترف بها وخبرة أخيرة في نوع وفئة العقار الخاضع للتقييم، إلا أن معظم الشركات العقارية لم تفصح بالتفصيل عن ذلك، وتم الاكتفاء فقط بالإشارة إلى "مقيم خارجي مستقل".

4.      لوحظ أن معظم الشركات العقارية قد استغلت جزءاً هاماً من أموالها في الاستثمارات المحتفظ بها للمتاجرة، وفي حالات عديدة كانت هذه الاستثمارات مادية المبلغ وربما تزيد أرصدتها في بعض الحالات عن حجم أموالها المستثمره في الاستثمارات العقارية.

5.      لوحظ أن الشركات العقارية قد استغلت جزءاً هاما من أموالها في الاستثمار في أسهم شركات تم تصنيفها "كاستثمارات متاحة للبيع"، وقد بلغت قيمة هذه الاستثمارات حدوداً مادية إذا ما قورنت بالمبالغ المستثمرة في الاستثمارات العقارية، وهو يدل على سعى الشركات العقاريه بشكل حثيث إلى تحقيق أرباح سريعة من مجالات غير مجال استغلال الاستثمارات العقارية (أي أنه لا توجد وحدة في التخصص لدى الشركات العقاريه في النشاط المرخص ولا يوجد إستراتيجية ثابتة مبنية على أساس وحدة التخصص كما لا تظهر البيانات الماليه اي دليل واقعي على سعي ادارات الشركات العقاريه على موازنه مخاطر العمل مع العائد المتاح لها تحقيقه من التشغيل).

6.      لوحظ أن معظم الشركات العقارية، التي استثمرت جزءاً من أموالها في محافظ مالية مكونة من استثمارات محتفظ بها للمتاجرة، قد حققت أرباح مرتفعة من فروقات القيمة العادلة لهذه المحافظ الاستثمارية مقارنة مع الأرباح التشغيلية من النشاط العقاري، وذلك  خلال السنوات من 2002 إلى 2007، إلا أنها عادت فحققت خسائر كبيرة من هذه الاستثمارات بعد سنة 2007 أي خلال الفترة من 2008 إلى 2010.

7.      لوحظ تركز كبير في فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية في شركة واحدة (الشركة التجارية العقارية) فقط، حيث بلغ مجموع الأرباح المسجلة من فروقات القيمة العادلة للاستثمارات العقارية لهذه الشركة فقط 100,902,902 دينار كويتي للفترة من 2005 إلى 2010، أي ما يشكل نسبة 43,4% من رصيد فروقات القيمة العادلة المتبقي لكامل الشركات العقارية البالغ 232,395,594 دينار كويتي. كما أن هذه الشركة قد حققت أرباحاً تراكمية خلال الفترة أعلاه بمبلغ 204,512,957 دينار كويتي، منها نسبة 49,3% من هذه الأرباح هي في الحقيقة فروقات قيمة عادلة للاستثمارات العقارية وليست أرباحاً تشغيلية حقيقيه.

8.      لوحظ أن صافي التدفقات النقدية للشركات العقارية (شاملة نشاط  التمويل) ضعيفة جداً مقارنناً مع أرباحهاً المفصح عنها في البيانات المالية المدققة، وهذا يشير إلى أن الجوهر الاقتصادي لعمليات التشغيل الخاصة بهذه الشركات لم يكن ملائماً وغير مجدي من النواحي الاقتصادية او ان يكون اسلوب تشغيل هذه الاستثمارات العقاريه قد تم بشكل  غير ملائم.

9.      لوحظ أن أعلى حد من التمويل المستلم من قبل الشركات العقارية كان في سنة 2007، أي السنة التي سبقت مباشرة تاريخ حدوث الأزمة المالية العالمية، وقد بلغت القروض الجديدة في هذه السنة من المصارف 490,778,000 دينار كويتي ويشكل ذلك نسبه 20% من إجمالي القروض المستلمة من قبل الشركات العقارية خلال التسعة سنوات ككل التي بلغت 2,411,552,942 دينار كويتي، وعلى الرغم من ذلك، فأن التكاليف التمويلية المتكبدة في هذه السنة لم تكن هي الأعلى خلال السنوات التسعة، حيث كانت بمبلغ 61,579,000 دينار كويتي، وقد كانت سنة 2010 هي الأعلى من حيث تكاليف التمويل المتكبدة، وبلغت تكاليف التمويل في هذه السنة 83,624,000 دينار كويتي، وهذا يعكس زيادة قوة البنوك التفاوضية الضاغطة في مواجهة هذه الشركات، وذلك لأن العديد من هذه الشركات في سنة 2010، مقارنة بالسنوات السابقة، لجأ إلى إعادة جدولة القروض المستحقة على أسس قصيرة الآجل بشروط ربما تكون اصعب من الشروط الاصليه لمنح الائتمان.

10. لوحظ أن أعلى سنة مالية تم فيها توزيع  أرباح على المساهمين كانت سنة 2007، أي السنة المالية التي سبقت مباشرة السنة التي حدثت فيها الأزمة المالية العالمية، وقد بلغت توزيعات الأرباح من قبل الشركات العقارية في هذه السنة 198,505,244 دينار كويتي (نقداً واسهم منحه)، وتشكل نسبة 26% من إجمالي توزيعات الأرباح على المساهمين خلال التسعة سنوات من 2002 إلى 2010، وهو أمر لا ينسجم مع قدرة الشركات العقارية الفعلية في توليد تدفقات نقدية إيجابية من التشغيل بشكل كاف.

5-5    التوصيات

1)     تأسيس مجلس لمعايير المحاسبة في الكويت، مكون من أعضاء مندوبين من وزارة التجارة والصناعة ووزارة المالية وهيئة أسواق المال وبنك الكويت المركزي وجمعية المحاسبين والمراجعين الكويتية ومندوبين عن مراقبي الحسابات المستقلين العاملين في دولة الكويت، مهمته إصدار اللوائح التنفيذية والتفسيرات لتطبيق المعايير الدولية للتقارير المالية IFRS او اصدار معايير محاسبيه كويتيه (حيث توجد حاليا في الوطن العربي ممارستين ناجحتين  بالنسبه لاصدار معايير محاسبيه وطنيه وهما النموذج المصري والذي اعتمد اصدار معايير محاسبه مصريه مستنده بالكامل على المعايير الدوليه للتقارير الماليه من خلال تعديلها وتكييفها لتلائم احتياجات الاقتصاد المصري والنموذج الثاني هو النموذج السعودي وهو نموذج  اقدم من النموذج المصري وهو اكثر تطورا منه، حيث بدأت المملكه العربيه السعوديه في الاعداد لاصدار معايير محاسبه سعوديه في نهايه الثمانينات من القرن الماضي وتطورت المعايير الماليه السعوديه بشكل كبير حيث اصبحت هذه المعايير لها قبول واسع في المملكه العربيه السعوديه وكذلك من الجمعيات المهنيه الاخرى المهتمه في المنطقه العربيه)، ومن رأيي ان يتم اعتماد اسلوب النموذج السعودي  في الكويت في تطوير معايير وطنيه كويتيه لانه يعتبر الاكثر نجاحا وتطورا، وذلك من خلال اصدار  معايير محاسبية كويتية وطنيه صرفه تكون احدى مرجعياتها المعايير الدولية للتقارير المالية بما يلائم بيئة ومتطلبات الاقتصاد في الكويت.

2)     أن تكون أطراف التقييم المستقلة، المسموح لها بإجراء التقييم الخارجي للعقارات لديها شهادات مهنية متخصصة ولديها المعرفه التامه بمعايير التقييم الدولية IVS وليس فقط شهادات جامعية عامة، كما يتوجب أن يكون لها خبرة أخيرة في تقييم نوع العقار ومنطقة العقار.

3)     ضرورة وضع معايير محلية للتقييم، تستند إلى المعايير الدولية للتقييم IVS، ويتم إلزام تطبيقها من كافة مقيمي العقارات الاستثمارية.

4)     ضرورة تأسيس هيئة محلية لمنح شهادات وتراخيص تقييم العقارات استنادا إلى اختبارات مهنية نموذجية تؤدي على منح لقب "مقيم عقارات معتمد" وأن يتم منع أيه أطراف أخرى ليس لديها مثل هذه الشهادات والتراخيص المهنية من إجراء تقييمات عقارية.

5)     أن يتم أشتراط أن يقدم المقيمين المستقلين للعقارات الإستثمارية تقارير تقييم نموذجية تحتوى على المتطلبات العامة لمعايير التقييم الدولية IVS، وتحتوى على التفاصيل التي تمكن مراقبي الحسابات الخارجيين للشركات العقارية من مراجعة محتواها والحكم على دقتها وصلاحيتها في قياس القيمه العادله للاستثمارات العقارية ، حيث يلاحظ أن التقارير الصادرة من المقيمين المستقلين لا يستخدم فيها نص مهني نموذجي وفقاً للمعايير المحددة للتقييم.

6)     الزام الشركات العقارية بوحدة التخصص في نشاطها التجاري، بحيث تمنع من ممارسة أيه نشاطات لا تدخل ضمن النشاط العقاري، وذلك من خلال وضع نظام لتقديم تقارير بتحليل تسلسل القيمة Value – Chain Analysis  للشركات العقارية يقدم نصف سنوياً لهيئات الرقابة المعنية.

7)     إصدار قوانين لحوكمة الشركات من قبل هيئة أسواق المال على غرار ما صدر في الولايات المتحدة الأمريكية (Sarbanes –Oxley Act of 2002) بعد فضائح أنهيار الشركات، وتأسيس مجلس لرقابة الشركات على غرار المجلس الذي تم تأسيسه بعد انهيار هذه الشركات وخاصة شركة أنرون والذي يعرف ب "مجلس مراقبة المحاسبة للشركات العامة  Public Company Accounting  Oversight Board

8)     ضروره تعديل التشريعات الضريبه الخاصه بالشركات المدرجه في سوق الكويت للاوراق الماليه لتتوافق مع تطبيق نموذج القيمه العادله الوارد في معيار المحاسبه الدولي 40 الاستثمارات العقاريه